Subiektywnie o finansach

Napisał do mnie rozgoryczony pan Grzegorz, klient Polbanku. Uważa on, że jest został zrobiony w trąbę przez bank, bo inną marżę kredytu hipotecznego mu obiecywano, a inną dostał finalnie w ramach podpisanej umowy kredytowej. Niestety podobnych skarg na Polbank ostatnio słyszę sporo, co świadczy, że bank ma jakiś problem w komunikowaniu się z klientami.

Pan Grzegorz pyta w e-mailu do mnie: Czy w ostatnim czasie spotkał się pan z przypadkami podwyższania marży przez Polbank w trakcie procedury przyznawania kredytów hipotecznych? Dzieje się tak dosłownie w ostatniej chwili - ja dowiedziałem się o podwyżce marży w dniu podpisania umowy! Moja marża została podniesiona o 0,9 pkt. proc. w stosunku do tej, którą miałem otrzymać. O podwyżce dowiedziałem się prawie dwa miesiące po złożeniu dokumentów!

Jak tłumaczy podwyżkę bank? Według relacji pana Grzegorza jest to wynikiem obniżenia wyceny wartości mieszkania przez rzeczoznawcę. Okazała się ona o ok. 40 tys. zł niższa od ceny transakcji. W efekcie, choć miałem otrzymać marżę kredytu w euro na poziomie 2,7%, to w dniu podpisania umowy okazało się, że otrzymam 3,6%. Różnica jak dla mnie kolosalna.

Nikt nie informował mnie iż taka ewentualność podwyższenia marży istnieje, bo posiadam 30% wkładu własnego. Dodatkowo przetrzymano mnie do ostatniej chwili i byłem zmuszony do wzięcia kredytu na każdych warunkach, żeby nie przepadł mi zadatek. To wszystko wygląda mi na bardzo nieuczciwą praktykę - kończy swoją historię pan Grzegorz.

Zapytałem o opinie w tej sprawie Marka Bosaka z biura prasowego Polbanku. Według niego bank jest tu „czysty”, bo cała procedura z jego strony przebiegała prawidłowo. Według Bosaka kolejność wydarzeń przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego jest następująca.

1. Klient składa wniosek  o udzielenie kredytu hipotecznego oraz załączniki dot. zdolności kredytowej (m.in. dochody, miesięczne obciążenia). 2. Bank przyznaje wstępną decyzję kredytową dot. zdolności kredytowej, w której wyszczególnione są wymagane dodatkowe wymagane dokumenty kredytowanej nieruchomości. W momencie dostarczenia dokumentów nieruchomości zgłaszana jest ona do wyceny niezależnemu rzeczoznawcy. 3. Nieruchomość wyceniana jest przez rzeczoznawcę - stanowi to podstawę kalkulacji wskaźnika LtV (wartość kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości - dopisek mój). 4. Na podstawie danych klienta dot. zdolności kredytowej oraz informacji o nieruchomości od rzeczoznawcy bank wydaje decyzję ostateczną. 5. Po akceptacji warunków decyzji kredytowej przez klienta, sporządzana jest umowa kredytowa.

Dalej Marek Bosak tłumaczy: Wartość nieruchomości ustalana jest po podpisaniu wstępnej umowy. Wycena może być wyższa lub niższa niż zdeklarowana przez klienta. Jeżeli różnica ta wpłynie na zmianę przedziału LtV, zmieni się też marża - zmaleje lub wzrośnie. Ostateczna wysokość marży podana jest w decyzji ostatecznej. W przypadku opisanym przez pana Grzegorza, po wycenie nieruchomości LtV przekroczyło próg 70%. Spowodowało to zmianę marży, na właściwą dla nowych parametrów.

Cóż, wychodzi na to, że każdy, kto w dzisiejszych czasach bierze kredyt hipoteczny, powinien wziąć pod uwagę dodatkowy czynnik ryzyka: rzeczoznawcę. Nie mam powodu, żeby w przypadku opisywanym powyżej nie wierzyć, iż opinia rzeczoznawcy była rzetelna. Ale nie da się ukryć, że w interesie banku jest to, by wycena mieszkania wypadła jak najniżej, bo dzięki temu można podwyższyć klientowi marżę kredytu.

Nie wiem czy w innych bankach jest podobnie. Kiedyś, gdy ceny nieruchomości szły tylko w górę, banki jakoś nie interesowały się opiniami rzeczoznawców i przymykały oko na wycenę. Ostatnio każdy bank sprawdza, czy nieruchomość kupowana na kredyt przypadkiem nie jest mniej warta, niż wynikałoby to z umowy kupującego i sprzedającego. Trochę tego nie rozumiem, bo przecież mamy wolny rynek i jeśli na pierwszy rzut oka wartość transakcji nie odbiega od standardów w danej miejscowości, to należałoby zaufać rynkowi.

Choć, żeby nie zostać posądzonym o populizm, muszę na koniec wejść w buty banku. Oczywiście trudno odmówić bankowi, który pożycza pod zastaw kilkaset tysięcy złotych, że chciałby wiedzieć ile ów zastaw jest wart.

Są na rynku banki bardziej przyjazne dla hipotecznych kredytobiorców. Raiffeisen Bank kilka dni temu ogłosił, że daje klientom możliwość zabukowania sobie niezmiennych warunków kredytowania. Osoby, które do 31 maja br. złożą w banku wniosek o kredyt oraz dostarczą niezbędne dokumenty, otrzymają certyfikat gwarantujący niezmienność warunków cenowych kredytu przez kolejne dwa miesiące. W tym czasie mogą one w spokoju poszukiwać wymarzonego mieszkania, ciesząc się komfortem posiadania środków na sfinansowanie transakcji jego zakupu. - czytam w komunikacie.

W tym konkretnym fragmencie działalności Raiffeisen bije Polbank na głowę. Przynajmniej na pierwszy rzut oka, bo nie można wykluczyć, że gdzieś zaszyte są haczyki. Ale jeśli gdzieś są, to mam nadzieję, że nie zapomnicie mi o tym napisać? Hę? Na e-maile czekam pod adresem maciej.samcik@agora.pl

Czytaj też: Polbank w reklamie robi nas w konia

Czytaj też: Pomysł Polbanku: przynieś jeszcze dwie stówy, a dostaniesz bonus

A na deser: Polbank leje wodę. Klip z cyklu ”Prześwietlamy reklamy”