Subiektywnie o finansach

Z kredytami hipotecznymi nigdy nie było łatwo. Tony dokumentów, setki zaświadczeń, umowy liczące kilka stron drobnym maczkiem... Ale odkąd w bankach wymyślono cross-selling, do niektórych kredytów w ogóle nie ma co podchodzić bez doktoratu z finansów. Nie dalej jak wczoraj prześwietlałem promocyjne kredyty hipoteczne ze stała marżą, proponowane przez mBank i Multibank. Masakra. Dziś kolejny przykład, od którego rozbolała mnie głowa.

Napisał do mnie pan Marcin, który stara się o kredyt hipoteczny. Wniosek kredytowy składa m.in. w Deutsche Banku. Pan Marcin pisze tak: „Od 1 marca bank ten ma nową promocję - prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego wynosi 0 zł. Poza tym jeżeli jednocześnie mam konto w tym banku i wpływa na nie moja wypłata, dostaję też obniżkę marży.

Haczykiem jest to, że w momencie wprowadzenia promocji bank podwyższył opłatę za prowadzenie konta (konkretnie chodzi mi o konto DB Life), z 15 do 25 zł. To chora cena! Kredyt biorę na 30 lat, razem z narzeczoną, wynosi on 410.000 zł. Koszt prowadzenia dwóch kont przez ten czas to 18000 zł! Prowizja, z której podczas promocji bank rezygnuje to 3%, czyli 12300 zł. Okazuje się, że promocja wcale nie jest promocją!” - pisze pan Marcin.

Podrapałem się w głowę, żeby pobudzić mózg do myślenia, ale nic to nie dało, więc zadzwoniłem do Sabiny Salamon z Deutsche Banku, żeby mi wytłumaczyła dlaczego promocja jest na niby. No i się zaczęło... Okazało się, że otworzyłem puszkę Pandory pod tytułem „promocje, pakiety i cross-selling w Deutsche Banku”.

Na początku pani Sabina wytłumaczyła mi, że klient się trochę zagalopował, bo aby skorzystać z promocji polegającej na braku prowizji wcale nie musi mieć dwóch kont DB Life tylko jedno. I w ogóle nie musi to być DB Life, ale jakiekolwiek konto DB (w ofercie są też konta darmowe, bez opłaty za prowadzenie). Ale z drugiej strony im droższe konto tym większa będzie obniżka marży. Mechanizm połączenia promocji i cross-sellingu w Deutsche Banku niestety nie jest prosty. Spójrzcie co z niego zrozumiałem.

W ramach standardowej oferty bank pobiera 3% prowizji za udzielenie kredytu i marżę X. Z tytułu posiadania drogiego konta DB Life marża jego kredytu może być obniżona do poziomu X minus 1 punkt procentowy. Można też założyć darmowe konto DB Open i dostać obniżkę marzy do poziomu X minus 0,4 punktu procentowego.

Proste? No to idziemy dalej. Można też zadeklarować oszczędzanie w programie inwestycyjnym DB Inwestuj w Przyszłość. Z tego tytułu można otrzymać obniżkę marży o kolejne 0,6 punktu procentowego (od poziomu X minus obniżka za założenie konta). Ale żeby dostać te 0,6 punktu procentowego obniżki, to trzeba zadeklarować składkę 100 zł miesięcznie na każde 100 tys. zł kredytu. Czyli pan Marcin, żeby załapać się na obniżkę o 0,6 pkt. proc., musiałby płacić ponad 400 zł składki miesięcznej.

Żeby nie było za prosto, w Deutsche Banku wymyślili promocję. W jej ramach nie pobierają prowizji za udzielenie kredytu (wspomniane wyżej 3%). No i jest tak, że standardowa obniżka marży za założenie w banku konta, w związku z promocją, została zmniejszona o 0,1 punktu procentowego.

Nie kumacie? Eeee, no przecież to proste jak drut: np. za konto DB Elite można dostać obniżkę marży do poziomu X minus 0,9 punktu procentowego, a nie do poziomu X minus 1 punkt procentowy, jak przy zwykłym cross-sellingu. Niestety, przy promocji nie można skorzystać z dodatkowej obniżki marży za inwestowanie pieniędzy w ramach programu DB Inwestuj w Przyszłość. Bo tu akurat promocje się nie łączą.

No to teraz, moje kochane Robale, proste zadanie: co się klientowi bardziej opłaca w kredycie na 30 lat z LtV 85%? Skorzystać ze zwykłego cross-sellingu, mieć tanie konto i wykupić DB Inwestuj w Przyszłość? A może skorzystać ze specjalnej promocji, mieć drogie konto i nie kupować DB Inwestuj w Przyszłość? A może kupić drogie konto, skorzystać z promocji i nie kupować Inwestuj w Przyszłość? A może...

Tylko nie zapomnijcie wziąć pod uwagę, że marża w Deutsche Banku jest jeszcze zależna od wskaźnika LtV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) oraz zadeklarowanego miesięcznego wpływu na konto osobiste. Jeśli ktoś np. zarabia powyżej 12 tys. zł miesięcznie i jego LtV jest do 90% (czyli ma wkład własny) to może otrzymać obniżkę marży do poziomu X minus wcześniejsze upusty i minus jeszcze 0,4 punktu procentowego.

No, to karteczki w dłoń i do roboty! Za X możecie sobie podstawić cokolwiek. Tylko pospieszcie się z tym liczeniem, bo z promocji można skorzystać tylko do 30 kwietnia! A to nie skarbówka, nie będą czekali na Wasze papiery do północy! I nie mówcie, że to za trudne, przecież w Deutsche Banku przez trzy miesiące pracowali nad tym, żeby oferta kredytów hipotecznych była przejrzysta, prosta, zrozumiała i nie miała żadnych, ale to żadnych haczyków.

Pani Sabina przeczytała ten tekst i uważa, że możecie odłożyć długopisy: Symulację dotyczącą tego, co dla Klienta jest bardziej korzystne wykona doradca - nie ma potrzeby samemu "brać kartek w dłoń". Wystarczy zajrzeć do oddziału i wyliczymy, która opcja kredytu jest dla danego klienta najbardziej korzystna. Hmmm... Ja tam bym tyak od razu nie zakładał, że doradca bankowy będzie szukał opcji najbardziej korzystnej wyłącznie dla klienta. :-)

Czytaj też o tym jak banki obiecują klientom jedną marżę, a do umowy wpisują drugą. I jak zmieniają marże pod wpływem wyceny rzeczoznawcy.