Subiektywnie o finansach

„Wszyscy, którzy wraz z nadejściem wiosny poczują wiatr zmian i zamarzą o własnym mieszkaniu, będą mogli skorzystać z atrakcyjnej oferty kredytów hipotecznych. mBank obniżył stawki marż w złotych i w euro” - doniósł tydzień temu mBank. Mniej więcej to samo, tylko innymi słowy, ogłosił Multibank. W zasadzie nie powinien to być powód do jakiejkolwiek podniety, obniżki marż zaserwowało w ostatnim czasie swoim klientom chyba ze dwadzieścia banków.

Ale nowa oferta kredytów hipotecznych w mBanku i Multibanku ma w sobie coś ekstra. Jest oparta o stałe, niezmienne stawki - 2 proc. dla kredytów w złotych i 2,5 proc. dla euro. Wysokość stawek jest niezależna od LtV (stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oraz od kwoty kredytu! Dodatkowo mBank i Multibank nie pobierają prowizji za udzielenie kredytu.

Stała, taka sama dla wszystkich marża: to brzmi dobrze, bardzo dobrze. Aż za dobrze. Jeśli wniknąć w szczegóły okazuje się, że promocyjne stawki marż obowiązują tylko w połączeniu pakietem ubezpieczeń. Trzeba wykupić ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby (to ostatnie nosi kuszącą nazwę „Pewna Spłata") oraz założyć w banku konto osobiste, przelewać na nie pensję i robić zakupy kartą wydaną przez bank. Tylko tyle.

„Wprowadzana obniżka z pewnością wpłynie pozytywnie na dostępność produktów hipotecznych mBanku. Niższe ceny kredytów obok mniejszych rat oznaczają też większą zdolność kredytową klientów” - zachwala mBank w komunikacie prasowym. Jestem małej wiary, więc postanowiłem sprawdzić jak to jest z tymi „mniejszymi ratami”. I wziąłem pod lupę ceny ubezpieczeń, które trzeba wykupić, by „zasłużyć” w mBanku i Multibanku na stałe, niskie marże.

Założyłem, że pożyczam 300.000 zł na 30 lat i jest to kredyt w złotych bez wkładu własnego, z promocyjną marżą 2%. Pierwsze obowiązkowe ubezpieczenie, które muszę wykupić to polisa na życie, która kosztuje 1-2 proc. wartości kredytu przez pierwsze dwa lata, a później 0,02 proc. miesięcznie, licząc od stanu zadłużenia. Drugie ubezpieczenie - „Pewna Spłata” to koszt rzędu 7% miesięcznej raty.

Wyjściowa wartość raty (bez uwzględnienia ubezpieczeń) to 1830 zł miesięcznie (oprocentowanie: WIBOR plus 2 proc., czyli 6,15 proc.).  Z racji ubezpieczenia na życie (1,5 proc. wartości kredytu, licząc krakowskim targiem) płacę za pierwsze dwa lata 4500 zł (czyli - rozkładając na raty - 187 zł miesięcznie). Później 0,02 proc. zadłużenia miesięcznie, czyli jakieś 58 zł. Z tytułu drugiego ubezpieczenia płacę 128 zł miesięcznej składki.

Czyli de facto (nie licząc konta i karty, które są darmowe) ubezpieczenia powodują wzrost mojej raty miesięcznej w ciągu pierwszych dwóch lat spłaty z 1830 zł do 2145 zł. Czyli do wysokości porównywalnej z ratą kredytu z oprocentowaniem 7,75 proc.. „Prawdziwa” marża kredytu wynosi więc nie 2 proc., a 3,6 proc. Nieźle...

Oczywiście te wyliczenia są pewnym uproszczeniem, bo ubezpieczenie na życie płaci się nie w ratach, a z góry.  Po dwóch latach cena ubezpieczenia na życie spada, a po pięciu latach oba ubezpieczenia przestają być obowiązkowe. Jednak przez pierwsze dwa lata dodatkowe koszty ubezpieczeń powodują, że moja marża jest drastycznie wyższa od tego, co oficjalnie pokazują mBank i Multibank.

Co na to mbank? Jego rzecznik Krzysztof Olszewski napisał mi, że błądzę intelektualnie. Lubimy się, więc ujął to łagodniej, żeby mi nie było smutno: „Uważam, że nie powinno się porównywać kredytu z takimi ubezpieczeniami, jak wyżej, z kredytem z marżą 3,6%, ponieważ przy opcji ubezpieczeń klient mimo wszystko korzysta jeszcze z wartości dodanych. W przypadku śmierci, jego kredyt zostanie spłacony; ma także możliwość skorzystania ze świadczenia, dzięki któremu zostanie spłaconych do 12 rat miesięcznych kredytu np. w przypadku choroby. Poza tym nie jest pobierana prowizja za udzielnie kredytu. Klient może też wybrać kredyt bez tych ubezpieczeń – wtedy po prostu marża zostanie podwyższona”. Hmmm... no i co powiecie? Rzeczywiście się czepiam?

Krzysztof Olszewski napisał mi też, że w mBanku przygotowują kolejne modyfikacje kredytów hipotecznych. Błagam, niechże nie wymagają aż takiego potencjału intelektualnego, żeby je pojąć :-). A jak będziecie wymyślać te modyfikacje, to możecie dodawać sobie otuchy tym hymnem. Musicie być jak szalona rzeka, jak tajfun, który powali mur... :-)

O mBankowych ubezpieczeniach pisałem już przy okazji słynnej kampanii reklamowej z drwalami. Pisałem też o tym jak banki zdzierają za aneksy do umów, jak pytają Bogu ducha winnych ludzi o zarobki, jak podwyższają w ostatniej chwili marże kredytowe. No i o kredytach hipotecznych nie tylko o stałej marży, ale wręcz o stałym oprocentowaniu.