Subiektywnie o finansach

Kto by pomyślał, że do oferty banków tak szybko wrócą kredyty hipoteczne przekraczające wartość kupowanej przez klienta nieruchomości? Od lutego mBank i MultiBank udzielają kredytów na 110% wartości nieruchomości (czyli 110% LtV), a teraz ich ofertę przebił Alior Bank, który obiecuje, że da kredyt aż na 120% LtV. Już całkiem niewiele brakuje do sytuacji sprzed kryzysu, kiedy to wyścig zbrojeń pchnął DomBank do oferowania kredytów z LtV sięgającym 130%.

Czyżby bankowcy niczego się nie nauczyli w czasach kryzysu finansowego? Spadek cen nieruchomości, w niektórych miejscach Polski sięgający nawet 20-25%, spowodował, że wiele już udzielonych kredytów o wysokim LtV stało się dla bankowców tykającymi bombami zegarowymi. Jeśli klient, z jakichkolwiek przyczyn, przestanie spłacać raty, bank nie ma szans odzyskać pełnej kwoty pożyczonych pieniędzy, zajmując nieruchomość. Bo ta, najzwyczajniej w świecie, jest dziś warta znacznie mniej, niż przed kryzysem.

Dlaczego banki chcą znów tak ryzykować? Cóż, ryzyko jest mniejsze, niż 2-3 lata temu, bo kolejny spadek cen nieruchomości jest znacznie mniej prawdopodobny (a nawet jeśli nastąpi to będzie mniejszy, niż ten „kryzysowy”). Poza tym mam wrażenie, że dzisiejsze 120% LtV to jest jednak inna oferta, niż 120-130% LtV oferowane przed kryzysem. Wtedy taki kredyt mógł dostać prawie każdy, a teraz w tego typu ofertach więcej jest marketingu i chęci zaistnienia w mediach, niż rzeczywistej ochoty pożyczania klientom pieniędzy na aż tak dobrych warunkach. Kredyty z wysokim LtV formalnie są dostępne w ofercie, ale banki udzielają takiej pożyczki tylko najlepszym klientom. Zwykłe szaraki (poprawcie mnie jeśli się mylę) przeważnie mogą liczyć na kredyt z LtV rzędu 100%. A to i tak nieźle, bo rok temu nie było szans na wzięcie kredytu bez wkładu własnego.

Spójrzmy na ofertę Alior Banku. Standardowo udziela on kredytów złotowych na 80% wartości nieruchomości, a w przypadku kredytów walutowych - na 70%. Biorąc kredyt o wyższym LtV po pierwsze trzeba się wykazać odpowiednio wysoką zdolnością kredytową (bo kwota kredytu jest przecież wyższa), a nadwyżkę ponad standardowe LtV trzeba ubezpieczyć. Składkę płaci się za trzy lata z góry w wysokości 1,44% brakującej kwoty kredytu. Jeśli więc pożyczamy 360.000 zł na nieruchomość wartą 300.000 zł, to ubezpieczeniu podlega kwota 120.000 zł (bo przy LtV wynoszącym 80% standardowo bank pożyczyłby tylko 240.000 zł). Składka od tych 120.000 zł wynosi niecałe 1800 zł.

Domyślam się też, że klient, który chciałby wziąć w Aliorze kredyt z LtV wynoszącym 120%, musiałby spełnić rygorystyczne warunki Rekomendacji T, wprowadzonej nie tak dawno przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ma ona zacząć obowiązywać dopiero od lipca, ale banki są już do niej przygotowane. Nie ma w niej co prawda stanowczego zakazu udzielania kredytów w złotych o LtV wyższym niż 100% (takie zalecenie, ograniczające LtV do 80% obowiązuje tylko w stosunku do kredytów walutowych), jednak niektóre z fragmentów Rekomendacji T odnoszą się do zdolności kredytowej, którą powinien mieć klient:

„Ustalając maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i finansowych do dochodów klienta bank powinien uwzględniać wyniki testów warunków skrajnych (...) przy założeniu wzrostu stóp procentowych o 400 punktów bazowych, a w przypadku kredytu walutowego - spadku kursu złotego, w stosunku do poszczególnych walut obcych o 30%”. - czytam w rekomendacji nadzoru.

Oczywiście ta regulacja dotyczy wszystkich kredytów, także tych z niskim LtV, ale nie ma co kryć, że ich spełnienie będzie znacznie trudniejsze dla klientów zaciągających kredyt „pod korek”. Chociaż z drugiej strony są banki, które niewiele sobie robią z cytowanego powyżej fragmentu rekomendacji KNF i oferują kredyty z takimi ratami, które nie dają klientowi i bankowi pola manewru w przypadku wzrostu stóp procentowych. Ale pewnie do lipca również i to się zmieni.