Subiektywnie o finansach

Po wielu miesiącach flauty, spowodowanej kryzysem na rynkach finansowych, powiernicy znów myślą o lansowaniu mody na inwestowanie w nieruchomości. Po pieniądze inwestorów ruszają właśnie aż dwa nowe przedsięwzięcia nieruchomościowe - kolejna emisja certyfikatów juz istniejącego funduszu Arka Nieruchomości 2 (zapisy mają trwać od 7 czerwca przez dwa tygodnie) oraz całkiem nowy fundusz Investor Property (zapisy od 7 czerwca do końca miesiąca). Przyznam, że jestem bardzo ciekaw z jakim odzewem inwestorów spotkają się nowe fundusze. Z natury rzeczy będzie to oferta skierowana do bardziej wyrobionych ciułaczy, bo fundusze mają charakter zamknięty i trzeba zamrozić pieniądze na kilka lat. Ale i tak start obu przedsięwzięć będzie swego rodzaju barometrem zainteresowania klientów rynkiem nieruchomości. I testem wiary inwestorów w to, że fundusze mogą być sensownym sposobem lokowania w nieruchomości.

Przeciwko funduszom nieruchomości przemawia ich historia. Fundusze tego typu nie są nowością na polskim rynku, niektóre z nich mają nawet pięcioletni tzw. track record. Ale nie mają osiągnięć powalających na kolana. W sumie wartość zebranych przez nie aktywów to raptem 2,1 mld zł, czyli jakieś 2% aktywów wszystkich funduszy inwestycyjnych. Z prezentacji, którą otrzymałem od TFI BZ WBK AIB (właściciel funduszy Arka) wynika, że trzy działające od czterech-sześciu lat fundusze nieruchomości przynosiły do tej pory od  4,29% do 8,71% rocznego zarobku. Z czego najmniej daje zarobić fundusz BPH Sektora Nieruchomości, a najwięcej fundusz Arka Rynku Nieruchomości. W środku stawki, ze średnim rocznym zyskiem 7,77%, ulokował się fundusz Skarbiec Rynku Nieruchomości. Dwa inne fundusze nieruchomości, mające niespełna dwa lata historii, pokazują do tej pory od 3,94% do 6,79% zysku. Mowa to u wzroście wartości aktywów przypadających na jednostkę uczestnictwa (tzw. WAN), a nie o notowaniach giełdowych tych jednostek.

Można oczywiście powiedzieć, że to i tak niezłe wyniki. Zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że większość funduszy zaczęła działać w fazie wzrostu koniunktury i przetrwała całkiem spore zalamanie rynku pozostając na plusie. Z drugiej jednak strony inwestorzy mogą się czuć rozczarowani, bo większość funduszy inwestujących w nieruchomości obiecywała - ustami swoich menedżerów - dwucyfrowe roczne zyski. Trzeba też pamiętać, że inwestorzy, zamrażając na dłuższy czas pieniądze, spodziewają się dodatkowej premii. A do tej pory fundusze nieruchomości pokazały jedynie „zwykłe” kilka procent zarobku rocznie. Średnio ciut więcej, niż na obligacjach i tyle samo, ile na lokatach (choć po drodze mieliśmy wojnę depozytową, w czasie której oprocentowanie depozytów doszło do 10% w skali roku, co też było anomalią).

Z drugiej jednak strony: kiedy zaczynać inwestycje w nieruchomości jeśli nie tuż po osiągnięciu dołka koniunktury? Jeśli nie zawali się europejski system finansowy (tzw. banki nie ucierpią wskutek braku wypłacalności państw śródziemnomorskich, którym pożyczyły dwa biliony euro), to trudno się spodziewać dalszego spadku cen nieruchomości. „Polska ma najniższy w Europie - obok Malty - wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Jednocześnie Polacy są relatywnie mało zadłużeni jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Banki ponownie uruchomiły linie kredytów hipotecznych na dużą skalę i należy spodziewać się dużego popytu na mieszkania i działki jeszcze przez wiele lat” - pisze Investors TFI w analizie zachęcającej do inwestycji w fundusz. A TFI BZ WBK AIB dodaje: „W 2009 r. odnotowano wzrost stóp kapitalizacji (relacja rocznego dochodu z czynszu do ceny nieruchomości) o ok. 1,5% w stosunku do ich najniższego poziomu. (...) Eksperci rynku jeszcze w tym roku spodziewają się także nieznacznego wzrostu czynszów za najem powierzchni”.

Czy więc warto dać nieruchomościowym funduszom jeszcze jeden kredyt zaufania? Nie odpowiem na to pytanie. Jest to tym trudniejsza kwestia, że dwa startujące właśnie przedsięwzięcia funduszy radykalnie się różnią. Arka stawia na nieruchomości komercyjne: „Wykorzystując spadek cen, zarządzający zakupili w atrakcyjnych cenach sześć nieruchomości m.in. budynek biurowy i budynek apartamentowy w Warszawie, galerię handlową w Olsztynie i w Łomży. Środki zebrane ze sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych drugiej emisji zostaną przeznaczone na zakup kolejnych nieruchomości. Zarządzający mają już zidentyfikowane atrakcyjne budynki m.in. galerie handlowe w Grudziądzu, Białymstoku oraz w Kielcach” - piszą w komunikacie szefowie TFI BZ WBK AIB.

Investors TFI obstawia zupełnie inny segment rynku: „Investor Property FIZ będzie istotnie różnić się od dostępnych funduszy nieruchomości - bazujących na przepływie pieniędzy za zarządzanie nieruchomościami - które w uproszczeniu kupują gotowe inwestycje komercyjne (galerie handlowe lub biurowce) i czerpią zyski z usługi w wynajmu powierzchni. Investor Property FIZ będzie zarabiać na inwestowaniu w najbardziej rentowny segment rynku nieruchomości, czyli w budowę nowych budynków”. I bądź tu mądry. Nie dość, że do tej pory na funduszach nieruchomości nie dało się zbić kokosów, to dziś ich udziały są notowane na giełdzie grubo poniżej „prawdziwej” wartości (czyli WAN - wartości aktywów netto). To może świadczyć nie tylko o niskiej płynności rynku, ale i o słabym popycie inwestorów. Jednak wcale nie musi oznaczać, że nie uwierzą oni przynajmniej w jedną z dwóch oferowanych im strategii.

POST SCRIPTUM

Po publikacji tego wpisu otrzymałem e-mail od Magdy Bielak, przedstawicielki TFI BZ WBK AIB, które zarządza funduszami Arka, w tym również funduszem nieruchomości opisywanym w niniejszej notce. List brzmi następująco:

„Z komunikatu Investors TFI czytelnik może odnieść wrażenie, że fundusz Arka Nieruchomości 3 inwestyje zachowawczo, a nie jest to prawdą. Nasz fundusz również inwestuje w obiekty budowane od podstaw (deweloperskie) – docelowo na koniec okresu inwestycyjnego, czyli do połowy 2011 roku, projekty deweloperskie mogą stanowić 50% funduszu. Na chwilę obecną w portfelu funduszu są nimi: dom handlowy Dukat w Olsztynie oraz Park Biznesu w Łodzi, który budujemy od podstaw wspólnie z firmą Budimex”.

Niniejszym dorzucam to oświadczenie funduszy Arka, byście mieli pełen obraz. Arka twierdzi, że główną róznicą między jej funduszem, a nowopowstałym funduszem Investors TFI jest podejście do mieszkaniowej części rynku budowlano-nieruchomościowego. Arka jest co do jego przyszłości sceptyczna, zaś Investors wierzy w jego rozwój.