Subiektywnie o finansach

Blog Macieja Samcika, długoletniego dziennikarza ekonomicznego Gazety Wyborczej . O finansach małych i dużych. Mnóstwo ciekawostek na temat pieniędzy. Wiadomości ważne dla domowego budżetu. Porady finansowe i recenzje reklam instytucji finansowych.

Wpis

wtorek, 17 maja 2011

Nie masz wkładu własnego? Za karę oddasz bankowi grube tysiące

O tym, że bankowcy nie zawsze wykorzystują szansę na to, by uczyć nas oszczędzania, nie ma nawet co pisać, bo to prawda jasna jak słońce. Wciąż w wielu instytucjach finansowych pokutuje przekonanie, że klient długoterminowy to taki z wieloletnim kredytem. Rzadziej można spotkać takiego, który ma relację z danym bankiem (czy też pośrednikiem) opartą wyłącznie na systematycznym inwestowaniu pieniędzy, niekoniecznie polegającym na przykuciu delikwenta do ciężkiego kaloryfera. I niekoniecznie polegającym na zabawie ryzykownej niczym wyścigi Formuły 1, do której zachęca Polaków w emitowanych ostatnio reklamach sam Lewis Hamilton, kolejny celebryta wspierający polską branżę finansową.

A przecież nie ma lepszego sposobu na zwiększenie bezpieczeństwa finansowego, niż posiadanie poduszki finanowej. Jest ona ważna zwłaszcza przy kredycie hipotecznym, który jest długoterminowym obciążeniem, ograniczającym wydatnie elastyczność domowego budżetu. Niestety, tylko kilka banków ma w ofercie mechanizmy pozwalające łączyć spłatę kredytu z systematycznym oszczędzaniem. Podsumowała je ostatnio Halina Kochalska w raporcie Open Finance. „Oszczędzasz i nie płacisz odsetek od kredytu mieszkaniowego – taką możliwość dają klientom cztery banki. Propozycja zwana mechanizmem bilansowania jest warta zainteresowania, ale nie zawsze rozwiązanie jest opłacalne już od pierwszej odłożonej złotówki” - pisze Kochalska. I zaraz rozwija tę myśl:

Zasada bilansowania polega na tym, że zgromadzone w banku oszczędności pomniejszają wartość zaciągniętego w tym banku kredytu hipotecznego (klient nie dostaje do ręki odsetek od depozytu, ale płyną one od razu na zmniejszenie comiesięcznej raty). W efekcie odsetki liczone są dla mniejszej kwoty i rata spada. Byłoby to fajne zwierzę, gdyby nie fakt, że można go użyć tylko w PKO BP, Pekao, mBanku i Multibanku. A w większości przypadków trzeba jeszcze słono za tę możliwość płacić. W mBanku trzeba na początku wpłacić 2% prowizji na wejściu, czyli - dla 300.000 zł kredytu - jakieś 6000 zł. W PKO BP klient z bilansowaniem musi się zgodzić na marżę wyższą o 0,5 pkt procentowego.

 Aby zarobić na podwyżkę marży jaką bank narzuca przy systemie bilansowania, trzeba, przynajmniej na początku, mieć na rachunku oszczędnościowym około 20.000 zł. Gdy porównany 30-letni kredyt w wysokości 300.000 zł oprocentowany na 6% z kredytem oprocentowanym na 6,5%, zawierającym mechanizm bilansowania, widać wzrost raty o niemal 100 zł (z 1799 zł do 1896 zł). Aby zbilansować te dodatkowe odsetki trzeba przynajmniej w początkowym okresie spłat odłożyć w granicach 20.000 zł. Później potrzeba nawet więcej, bo odsetkowa część raty maleje i trudniej jest ją obniżyć” - liczy Kochalska. Bilansowanie opłaca się więc tylko wtedy, jeśli ma się więcej, niż 20.000 zł oszczędności. A właściwie to w ogóle się nie opłaca, bo po co płacić wyższą marżę tylko po to, by pozbyć się odsetek od oszczędności?

W MultiBanku co miesiąc za możliwość bilansowania trzeba zapłacić 99 zł. Efekt? Aby się opłacało konieczne jest oszczędzanie więcej niż 20.000 zł. Później aby zarobić 99 zł konieczne są jeszcze wyższe kwoty oszczędności. Jedynym z czwórki bankiem, który nie dyskryminuje klientów chcących bilansować odsetki od kredytu odsetkami od oszczędności, jest Bank Pekao. Tu jednak mechanizm bilansowania oferowany jest wyłącznie osobom decydującym się na spłatę kredytu w ratach malejących. A taki sytem spłat wybiera mało kto, bo płacenie wyższych rat na początku spłaty kredytu nie jest fajną perspektywą..

Bilansowanie jest więc w bankach tak wymyślone, by klienci nie mieli zbyt wielkiej motywacji do korzystania z tego mechanizmu. I tym samym by nie byli motywowani do gromadzenia oszczędności. A szkoda, bo pieniądze zaoszczedzone w ramach mechanizmu „oprocentowane” są na nieosiągalnym dla pozostałych lokat poziomie 6%. Tyle wynoszą oszczędności wynikające z niższej raty kredytu oprocentowanego właśnie na 6%. Na dodatek od osiąganego w ten sposób zysku nie płaci się podatku Belki. Jednocześnie pieniądze są cały czas dostępne bez jakichkolwiek ograniczeń” - dodaje analityczka Open Finance. Widać banki nie są zainteresowane, by ich klienci oszczędzali i gromadzili w banku depozyty.

Czytaj też: Inteligentny plan systematycznego oszczędzania? Są wady.

Nic więc dziwnego, że klienci banków zwykle żadnych oszczędności nie mają. A ten medal ma też drugą stronę. Kara za brak perspektywicznego myślenia wynosi od kilku do kilkunastu tysięcy złotych - do takich wniosków można dojść, analizując inne wyliczenia Haliny Kochalskiej i Open Finance. Kochalska wzięła bowiem jakiś czas temu na warsztat koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w kredytach hipotecznych. Jak wiadomo takie ubezpieczenie jest nie tylko standardem w bankach, które pożyczają pieniądze na 100% wartości kupowanej przez klienta nieruchomości. To wręcz oblig, warunek wymagany przez Komisję Nadzoru Finansowego przy kredytach walutowych. Sprawa jest ważna, bo połowę wszystkich nowych kredytów, udzielanych przez banki, stanowią te z wkładem własnym klienta małym (poniżej 20% wartości nieruchomości), bądź w ogóle bez wkładu własnego. A jeszcze w połowie 2009 r. takich kredytów było tylko 25%

Czytaj też: Kłóci się z bankiem o ubezpieczenie, bo znalazł lukę w umowie

Rosnący odsetek kredytów zaciąganych przez osoby bez grosza oszczędności przy duszy (bądź z bardzo małym groszem) jest sygnałem, że znów zmniejsza się nasza ostrożność jeśli chodzi o zadłużanie się. Miernym pocieszeniem jest to, że teraz większość nowych kredytów stanowią już te złotowe, a nie walutowe, w których na ryzyko niewypłacalności (przy przekredytowaniu) nakłada się ryzyko kursowe. Nie od dziś jestem zwolennikiem promowania zwyczaju, by każdy, kto zaciąga kredyt hipoteczny, wcześniej wykazał się zdolnością do gromadzenia oszczędności. Czyli miał choćby symboliczny wkład własny.

Brak tej przewidywalności kosztuje dziś bardzo dużo, bowiem banki słono sobie liczą za ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. A dodatkowo, jak pisze Kochalska,  mało kto zdaje sobie sprawę, że składki ubezpieczenia nie będzie płacił tylko przez trzy pierwsze lata spłaty rat, ale znacznie, znacznie dłużej. „W przypadku kredytu na 300.000 zł na 100% wartości nieruchomości banki będę oczekiwały przeważnie ubezpieczenia 20% wartości kredytu – czyli 60.000 zł, a w przypadku kredytu walutowego może to być nawet 30% wartości kredytu, czyli 90.000 zł.

Konstrukcja kredytu z ratą równą sprawia, że klient odda 20% brakującego wkładu dopiero po kilkunastu latach. Im wyższe oprocentowanie kredytu tym spłata kapitału idzie wolniej. W przypadku trzydziestoletniego kredytu złotowego oprocentowanego na 5,8% spłata brakujących 60.000 zł zajmie 11,5 roku. A jeśli oprocentowanie skoczy do 6,5-7%, na co się zapowiada, potrwa to prawie 13 lat. Gdy weźmie się pod uwagę kredyt w euro oprocentowany na 3,65%, to 60.000 zł uda się oddać bankowi po ponad 9 latach. A jeśli kurs waluty wzrośnie, brakujący wkład zwiększy się, w ślad za nim i składka do zapłacenia też się podwyższy”. A więc nie ma się co łudzić - składki za niski wkład własny to rzecz, po którą bank zgłosi się przynajmniej kilka razy. I zawsze weźmie kilka tysięcy złotych.

Zazwyczaj banki naliczają ubezpieczenie brakującego wkładu co trzy lub co pięć lat. Jest też kilka, które na czas spłaty brakującego wkładu podwyższają oprocentowanie i – jak wynika z naszych obliczeń – ta konstrukcja jest dla klienta najbardziej kosztowna. Podwyższenie marży odsetkowej o 1 punkt procentowy sprawia, że rata kredytu rośnie na ponad 12 lat o blisko 200 zł, co łącznie kosztuje klienta ponad 29.000  zł”. A jeśli bank pobiera składki ubezpieczenia, zamiast podwyższać marżę? „Prawie 6 tys. zł, trzeba też wydać na ubezpieczenie brakującego wkładu w mBanku i MultiBanku, gdzie koszt naliczany jest co trzy lata w wysokości 4,5% brakującej kwoty.

Najmniej zapłacą klienci Pekao Banku Hipotecznego, gdzie klient wydaje na takie ubezpieczenie co trzy lata 1,2% brakującego wkładu. Niewiele więcej jest w Deutsche Banku PBC, ale dlatego, że bank liczy ubezpieczenie brakującego wkładu, gdy kredyt przekracza 90% wartości nieruchomości. Nie jest to też wysoki koszt w Pekao, który liczy ubezpieczenie brakującego wkładu zupełnie inaczej niż konkurenci. Bank co miesiąc dolicza do raty 0,06% brakującego wkładu. W naszym przypadku daje to niecałe 3000 zł w ponad 10 lat” - pisze Kochalska.

Co z tego wynika? Przy dużym kredycie i niskim wkładzie własnym trzeba bardzo uważać, żeby nie wybrać banku, w którym koszty wynikające z braku własnych oszczędności radykalnie podniosą wysokość opłat na rzecz banku. A najlepiej po prostu mieć własne zaskórniaki i z nich skorzystać. Powiedzmy sobie szczerze - żeby uniknąć płacenia jakichkolwiek dodatkowych składek i jeszcze wytargować od banku niską marżę - bo przecież banki kochają kredytobiorców z wysokim wkładem własnym - wystarczy na pięć lat przed wzięciem kredytu zacząć odkładać pieniądze na koncie oszczędnościowym. Wystarczy pięć lat i 500 zł oszczędności miesięcznie, by przy nominalnej rentowności 5% mieć 34.000 zł. Nawet po odjęciu podatku Belki zostaje jakieś 27.000 zł, czyli już prawie 10% przeciętnego kredytu. I do tego Was zachęcam - bierzcie pod uwagę, że za kilka lat trzeba będzie wziąć kredyt na mieszkanie. I zawczasu zgromadźcie choćby niewielkie zaskórniaki.

Szczegóły wpisu

Tagi:
brak
Kategoria:
Autor(ka):
maciek.samcik
Czas publikacji:
wtorek, 17 maja 2011 10:39

Polecane wpisy

Trackback

Komentarze

Dodaj komentarz

  • arnoldbuzdygan napisał(a) komentarz datowany na 2011/05/17 10:51:04:

    Przecież za te 5 lat te pieniądze będą nic nie warte.
    15 lat temu ludzie zarabiali 350 zł, ile by dziś warte byłoby ich odkładanie 100 zł? ;)

    Przy dzisiejszym (XXI wiecznym) psuciu pieniądza, faktycznym stanie bankructwa banków i państwa, brutalna prawda jest taka, że nie opłaca się trzymać żadnych pieniędzy ani na oszczędnościach, ani w gotówce itd. itp.
    Chyba, że chce się tylko tracić.

  • sy1wester napisał(a) komentarz datowany na 2011/05/17 12:59:42:

    Hmmm,
    gratuluję super obliczeń :)
    Wkładając 30000 (5x12x500) dostajemy 27000?
    Podatek Belki płaci sie od zysków, a nie od całości kapitału i (zakładając, że w ogóle znajdziemy lokaty na 500PLN oprocentowane na 5%, co proste nie będzie) po pięciu latach będziemy miec jakies 33000 po opodatkowaniu.

  • pan_bomba napisał(a) komentarz datowany na 2011/05/17 13:33:08:

    "Wystarczy pięć lat i 500 zł oszczędności miesięcznie"

    Jedyne 20% przeciętnego wynagrodzenia netto, fistaszki normalnie.

  • bankowiecka napisał(a) komentarz datowany na 2011/05/17 19:20:49:

    500 zł miesięcznie to dla niektórych fortuna...
    Po drugie - przez 5 lat stopy procentowe się zmienią i może znów będziemy mieli kredyty na 40 % a lokaty na 15%?
    Po trzecie - przez 3 lata mojej działalności w kredytach hipotecznych nie spotkałam żadnego klienta, który by zaczął wcześniej odkładać. Większość bierze kredyt, bo 'chce' bo 'potrzebuje na już', albo po to żeby 'dorównać znajomym i rodzinie bo oni już mają domy i mieszkania'...
    Pozdr.

  • sy1wester napisał(a) komentarz datowany na 2011/05/18 06:17:11:

    500 zł. oszczędności to dużo?
    W końcu mówimy o ludziach, którzy decydują się na "oszczędzanie" przez najbliższych kilkadziesiąt lat kwoty 1700pln/m-c (rata!!).
    Więc zachowajcie jakies proporcje.
    Dla tych, dla których 500 złotych to fortuna, drzwi do kredytu na 300000pln tak czy siak sa zamknięte.

  • l_s_w napisał(a) komentarz datowany na 2011/05/18 14:03:51:

    @bankowiecka

    "Po drugie - przez 5 lat stopy procentowe się zmienią i może znów będziemy mieli kredyty na 40 % a lokaty na 15%? "

    A jakie to ma znaczenie? Przecież nie mówimy o odwlekaniu wzięcia kredytu na rzecz wcześniejszego zbierania własnego wkładu przez 5 lat, ale o tym, żeby np. 5 lat wcześniej zacząć myśleć o przyszłości, o kredycie i zacząć na ten cel odkładać.

    Przykład:
    Jak ktoś idzie na studia, które trwają 5 lat, to może pomyśleć o tym, co będzie potem. Wiadomo, nie zawsze ktoś pracuje w czasie studiów dziennych, ale jeśli pracuje, to zamiast imprezować może oszczędzać. Po skończeniu studiów, szukając mieszkania, może sobie dodatkowo przez 2-3 lata oszczędzać i już jakaś kwota się uzbiera.

    Warto wziąć pod uwagę i postarać się o kredyt studencki. Pieniądze można odkładać na lokatach (i całkiem ładnie uzbierać na pokrycie odsetek, przynajmniej części), a uzbierana kwota (oprocentowana niżej niż kredyt hipoteczny) może posłużyć jako wkład własny.

Dodaj komentarz

Wyszukiwarka

Kanał informacyjny