Subiektywnie o finansach

Blog Macieja Samcika, długoletniego dziennikarza ekonomicznego Gazety Wyborczej . O finansach małych i dużych. Mnóstwo ciekawostek na temat pieniędzy. Wiadomości ważne dla domowego budżetu. Porady finansowe i recenzje reklam instytucji finansowych.

Wpis

piątek, 14 marca 2014

Chce spłacić długi sprzedając mieszkanie. Ale bank nie pozwala go sprzedać z powodu długów

Wiedziałem o tym, że kredyt hipoteczny we frankach może być pułapką na całe życie (bo przy obecnym kursie franka jego wcześniejsza spłata jest finansowym szaleństwem). Ale żeby podobną pułapką stał się kredyt w złotych - tego bym się nigdy nie spodziewał. "Bardzo prosimy o pomoc, podpowiedź  w rozwiązaniu naszego problemu. Natknęliśmy się na mur, którego w żaden sposób nie możemy rozbić" - piszą moi czytelnicy, Ania i Marek. I opisują pata sytuacyjnego, w którym niespodziewanie dla siebie się znaleźli. Sprawa wygląda następująco: "Posiadamy od czterech lat kredyt hipoteczny złotówkowy w banku Nordea. Kwota pożyczki to 560.000 zł, w chwili obecnej pozostało do spłaty 530.000 zł. Kredyt został zabezpieczony na dwóch nieruchomościach, dzięki temu otrzymaliśmy w banku niższą marżę. Wartość nieruchomości w chwili obecnej wynosi ok. 600.000 zł plus 220.000 zł. W momencie podpisywania umowy kredytu wystarczającym zabezpieczeniem była jedna nieruchomość, w chwili obecnej - patrząc na wartość rynkową mieszkań - również. Jeszcze w wakacje podpytując pracowników banku o opcję zwolnienia zabezpieczenia, uzyskałam odpowiedź, że nie widzą żadnego problemu" - pisze pan Marek. Niestety, sprawy zaczęły się komplikować, gdy bohaterowie tej historii zapragnęli sprzedać mniejsze mieszkanie i poprosili bank o zdjęcie zabezpieczenia.

"Miał wystarczyć nasz wniosek (nawet złożony przez internet) i ponowna wycena nieruchomości. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania miały posłużyć na spłatę innych długów, w tym kredytów konsumpcyjnych. Złożyliśmy więc formalny wniosek i czekaliśmy". Złe przeczucia pojawiły się, gdy doradca hipoteczny przekazał klientom informację, że przy okazji zdjęcia zabezpieczenia będzie przeprowadzona w banku pełna analiza zdolności kredytowej, tak jakby bank udzielał nowego kredytu. To już nie brzmiało dobrze, bo przy takich okazjach banki często zaczynają grymasić. Ale też trudno od banku wymagać, żeby pozbywał się zabezpieczenia nie pytając o nic (bo zdolność kredytowa, w tym dochody klienta i ich obciążenie, to podstawowe zabezpieczenie kredytu). Bank prześwietlił więc moich czytelników i... "Okazało się, że nasze dochody z umów o pracę na dzień dzisiejszy są niewystarczające dla banku Nordea, by mógł zwolnić zabezpieczenie na drugiej nieruchomości" - opowiadają czytelnicy. Co robić? W zasadzie rozwiązanie nasuwa się samo - skoro dla banku Nordea klient nie jest wystarczająco wiarygodny, to może powinien udać się do konkurencyjnego banku i refinansować kredyt? W końcu mówimy o długu w złotych, a nie we frankach, którego refinansowanie przy obecnych relacjach na rynku walutowym w zasadzie nie wchodzi w grę.

"Odwiedziliśmy kilkanaście banków. W większości z nich po przeprowadzeniu symulacji okazywało się, że mieliśmy zdolność kredytową, by przenieść kredyt i zabezpieczyć go na jednej tylko nieruchomości. W każdym z nich sygnalizowano nam jednak problem z naszymi zobowiązaniami w postaci  kredytów gotówkowych i kart. Otrzymywaliśmy następującą informację: prosimy o spłacenie "gotówek" i kart, wtedy proszę do nas przyjść, a refinansujemy kredyt hipoteczny i zabezpieczymy się na jednej nieruchomości. Wówczas Nordea zwolni zabezpieczenie na drugiej nieruchomości i będą mogli państwo ją sprzedać" - piszą moi czytelnicy. O co chodzi z tymi kartami i kredytami gotówkowymi? Otóż prócz kredytu hipotecznego na 530.000 zł nasi bohaterowie mają też inne zobowiązania: 165.000 zł w kredytach gotówkowych i 15.000 zł w kartach kredytowych. Zadłużenie to nie wynikało z tego, że moi czytelnicy są utracjuszami - przynajmniej tak twierdzą - ale wynikało ze świadomej decyzji i miało być spłacone po sprzedaży jednego z mieszkań. "Nasz plan wyglądał tak: sprzedajemy mieszkanie za 220.000 zł, regulujemy zobowiązania i zostajemy z jedną ratą za kredyt hipoteczny oraz z oszczędnościami na koncie - bo po spłacie kart i kredytów gotówkowych zostałoby jeszcze jakieś 40.000 zł".

Tyle, że postawa banku, który sfinansował zakup mieszkania, spowodowała, iż plan się sypnął. Bank nie chce zwolnić zabezpieczenia z drugiej nieruchomości, zaś inne nie chcą wziąć na siebie refinansowania tego kredytu, dopóki klienci nie pozbędą się 180.000 zł długu konsumpcyjnego. Klienci zaś nie mogą się go pozbyć, bo w tym celu musieliby sprzedać drugą nieruchomość. A nie mogą, bo banki chcą najpierw spłaty długu. Takie sytuacje pokazują, jak bardzo każdy z nas potrzebuje gotówkowej "poduszki finansowej" - czystej rezerwy płynności. Możesz być "majętny", a jak nie masz fizycznego grosza przy duszy, to jesteś w d... użym kłopocie. No dobra, koniec zrzędzenia. Ja widzę tu dwa potencjalne rozwiązania. Pierwsze to próba dogadania się z bankiem Nordea, by część długu konsumpcyjnego "wrzucił" w kredyt hipoteczny, choćby kosztem wyższej marży. Drugą część długu moi czytelnicy musieliby spłacić w możliwie jak najkrótszym czasie z bieżących dochodów, a potem zrefinansowaliby kredyt, już na jednej hipotece. Zresztą niewykluczone, że wystarczyłoby częściowo zmniejszyć dług konsumpcyjny, a już znalazłby się bank chętny do zrefinansowania kredytu?  Drugie rozwiązanie: znaleźć kogoś, kto odkupi mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku Nordea. Być może będzie to oznaczało konieczność zejścia z ceną, ale jest rozwiązaniem, które wygląda dość rozsądnie. Oczywiście cała transakcja byłaby uzależniona od zgody banku Nordea - nabywca musiałby mieć zdolność kredytową, by przejąć zobowiązanie hipoteczne.

CZWARTKOWY WIECZÓR Z SUBIEKTYWNOŚCIĄ. Jeśli Cię ominął, to nadrób zaległości i zerknij na historię pani Anny, której sąsiad zalał mieszkanie i nie ma najmniejszej ochoty skorzystać ze swojej polisy OC (mimo, że takową posiada). Czy można go do tego zmusić? I jak najlepiej się zachować, żeby wyjść z tej sytuacji niezbyt... zmoczonym?    

Szczegóły wpisu

Tagi:
brak
Autor(ka):
maciek.samcik
Czas publikacji:
piątek, 14 marca 2014 08:41

Polecane wpisy

Trackback

Komentarze

Dodaj komentarz

  • franek4.6 napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 10:45:53:

    " Drugie rozwiązanie: znaleźć kogoś, kto odkupi mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku Nordea. Być może będzie to oznaczało konieczność zejścia z ceną, ale jest rozwiązaniem, które wygląda dość rozsądnie. Oczywiście cała transakcja byłaby uzależniona od zgody banku Nordea - nabywca musiałby mieć zdolność kredytową, by przejąć zobowiązanie hipoteczne."

    Czasami warto skonsultować treść notki z prawnikiem. Nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać bez zgody wierzyciela hipotecznego (czyli banku). Bank nie ma też prawa sprawdzać zdolności kredytowej ewentualnego nabywcy nieruchomości z hipoteką, gdyż za wierzytelność zabezpieczoną hipoteką nabywca odpowiadałby nie całym majątkiem, lecz tylko właśnie tą, świeżo zakupioną, nieruchomością. Największy problem ze zbyciem nieruchomości obciążonej hipoteką jest natury ekonomicznej a nie prawnej - po prostu mało kto chce coś takiego kupić.

  • leming83 napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 14:24:53:

    "Nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać bez zgody wierzyciela hipotecznego (czyli banku)."

    Ciekawe tylko kto ją kupi :) Wymagane byłoby zaświadczenie z Nordea ze zgodą na zwolnienie jednego mieszkania po spłacie częsci kredytu. W praktyce Nordea jak widac nie zgadza się na coś takiego.

  • duzymietek napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 15:12:39:

    Rozwiązanie trzecie:
    znaleźć bank, który zrefinansuje wszystkie kredyty i zabezpieczy się na obydwu nieruchomościach. Później sprzedać mniejszą nieruchomość i częściowo spłacić kredyt. Minusem będzie to, że pewnie bank skubnie całą kasę ze sprzedaży mieszkania bo nie wiem czy zgodziłby się na sprzedaż zabezpieczenia i tylko częściową spłatę kredytu.

  • mus8607 napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 19:46:22:

    Rozumiem, że problemem jest potencjalnie niska zdolność kredytowa klientów, która wynika z kredytów gotówkowych oraz kart kredytowych. A czy nie dałoby się dogadać z Nordeą (na zasadzie jakiejś umowy bądź zobowiązania na piśmie), że bank zwolni hipotekę mniejszego mieszkania, a klient zobowiązuje się do sprzedaży mieszkania w ciągu trzech miesięcy i spłaty wszystkich kredytów konsumpcyjnych - w razie przeciwnym kredyt hipoteczny przechodzi w stan natychmiastowej wymagalności.

    Lecz i tak to zależałoby od dobrej woli banku jak i pewnie prowizji za przygotowanie odpowiedniej umowy.

  • arfer napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 20:13:32:

    skoro zobowiązanie da się refinansować, po 3 latach w Nordea nie ma prowizji za spłatę wcześniejszą, wcześniej to 2%, przy czym do 30% można nadpłacić bez kosztów - być może nie warto się z bankiem bujać ?

    Można refinansować kredyt i przy okazji skonsolidaować zobowiązania tak, by zdolność osiagnąć a i przy okazji po marży dla kredytu mieszkaniowego - jest co najmniej kilka takich opcji

    można z bankiem, do którego kredyt się przenosi uzgodnić, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości określona kwota będzie musiała zostać przeznaczona na nadpłatę (bądź całość - w w/w przypadku na jedno wychodzi)

    można wreszcie w tym samym banku pod zastaw jednej nieruchomości refinansować, drugiej - skonsolidować, choć to po droższe rozwiązanie i wymaga pewnej akrobatyki kredytowej

    skoro Nordea nie chce dobrych Klientów (rozumiem, że wówczas marże były niższe niż dziś), może się nie narzucać, tym bardziej, że jak sądzę, kredyty ratalne mogą mocno ciążyć na budżecie i zdolności do prawidłowej obsługi kredytu

  • arfer napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 20:16:16:

    mus

    Nordea właśnie jak sądzę będzie próbowała wymusić albo restrukturyzację kredytu (czyli drastycznie gorsze warunki, niż pierwotne), bądź spłatę sporej części zobowiązania

    zazwyczaj bankowi przy sprzedaży jednego z zabezpieczeń - jeśli jest ich kilka - zależy na tym, by LTV pozostało w podobnym przedziale, jak w chwili udzielania kredytu

  • zdzislawja napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/14 23:02:29:

    to juz Pan teraz poplynal...
    "Drugie rozwiązanie: znaleźć kogoś, kto odkupi mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku Nordea. Być może będzie to oznaczało konieczność zejścia z ceną, ale jest rozwiązaniem, które wygląda dość rozsądnie. Oczywiście cała transakcja byłaby uzależniona od zgody banku Nordea - nabywca musiałby mieć zdolność kredytową, by przejąć zobowiązanie hipoteczne."
    Niech Pan przeczyta to co Pan napisal raz jeszcze, i oswieci czytelnikow, jak Pan sobie takie rozwiazanie wyobraza? O jakie przeciecie zobowiazania hipotecznego Panu chodzi? Jak to sobie wyobrazic? Podzielic zobowiazanie? to na 530 kpln? Co z tego mieliby "wlasciciele"? Tia....

    Z.

  • p_g_mail2 napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/15 01:28:31:

    Dochodzi tez kwestia mentalna - dlaczego bank mialby rezygnowac z zabezpieczenia? Zawsze 2 wygladaja lepiej niz jeden ;-).

    Oczywiscie z ich punktu widzenia plan jest calkiem niezly i w sumie moglby zadzialac.

    Ale w druga strone sami wygladaja troche ryzykownie - bo na papierze jest spora suma wartosci. Lecz skoro stac ich bylo na to, to po co dodatkowo(oprocz kredytu) dotowali banki(zazwyczaj bardzo drogimi) kredytowkami, jak pokazuja posty na tym blogu banki podchodza nieufnie jak ktos chce im co dac :-).

    Poza tym tak sie tylko mowi o wartosci rynkowej mieszkan. Nawet w stolicy Polski symb. "konia z rzedem", temu co sprzeda mieszkanie w samym srodmiesciu, na przeciwko PKiN wycenione np. na 2 mln. po cenie wyceny. To, ze przy drogich mieszkaniach wisza ciagle ogloszenia sprzedam nie wynika z niczego.

    Pomijajac, ze moga stracic sporo na realnej cenie drugiego mieszkania(bo moze nawet nie byc tego "na czysto", bo po prostu nie zglosi sie kupiec), to samo "glowne" moze znalezc kupca(i to nie zart) za 1/2 wartosci najwyzej. W sytuacji podbramkowej taka oferta moze byc przyjeta, choc oczywiscie mozna czekac i na "wycenowa" jesli ma sie czas, a mieszkanie wynajmie sie grupie studentow...

    Zreszta dlatego tez, jak ktos chce kupowac mieszkanie drozsze moze, a nawet powinien negocjowac(i to mocno ceny) - one po prostu sie slabo sprzedaja...

  • gryyz napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/15 09:04:20:

    Panie Macieju tu Pan "popłynął": " Drugie rozwiązanie: znaleźć kogoś, kto odkupi mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku Nordea. Być może będzie to oznaczało konieczność zejścia z ceną, ale jest rozwiązaniem, które wygląda dość rozsądnie. Oczywiście cała transakcja byłaby uzależniona od zgody banku Nordea - nabywca musiałby mieć zdolność kredytową, by przejąć zobowiązanie hipoteczne."
    Jak niby kupujący ma przejąć zobowiązania jak np chce kupić za gotówkę mieszkanie?

    Wracając do sprawy to pytanie brzmi dlaczego kliencie zastawili drugą nieruchomość?
    Odpowiedzi może być kilka np.
    1. Przy udzielaniu kredytui wycena mieszkania była niższa niż cena nabycia
    2. Klienci chcieli mieć lepsze warunki kredytowania dzięki wyższemu LTV
    3. Klienci nie chcieli płacić ubezpieczenie wkładu własnego.

    Nie bardzo rozumiem dlaczego bank miałby teraz oddawać swoje zabezpieczenie na spłatę "obcych" kredytów ... być może gdyby klienci chcieli sprzedaż mieszkanie i spłaci cześć kredytu hipotecznego ? Choć z drugiej strony to w dłuższym czasie też strata odsetkowa dla banku ...

  • duzymietek napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/15 19:55:12:

    W artykule jest napisane, że dołożyli drugie mieszkanie żeby uzyskać lepsze warunki. Nic więc dziwnego, że Nordea nie chce się zgodzić na zwolnienie zabezpieczenia zwłaszcza, że gdyby to zrobiła to kredyt stanowiłby aż 88% wartości zabezpieczenia.
    Dlatego wg mnie jedyne wyjście to konsolidacja kredytów w innym banku i później sprzedaż mniejszego mieszkania.

  • gryyz napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/15 22:53:20:

    duzymietek konsolidacja kredytów nic nie da, bo skoro mają 530 (hipoteki) + 180 (gotówka+ KK) to i tak muszą znowu zabezpieczyć 2 mieszkania.

  • adam.kosedowski napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/16 07:07:58:

    zgadzam się z dużymietek w grę wchodzi inny bank z kredytem konsolidacyjnym

  • duzymietek napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/16 09:45:57:

    gryzz, muszą zabezpieczyć się 2 mieszkaniami, ale:
    1. Będą mieli tańsze finansowanie niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych i KK
    2. będą mogli sprzedać 1 mieszkanie i spłacić część długów o co ich (wg opisu) chodzi

  • gryyz napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/16 17:53:35:

    duzymietek pomysł dobry, ale skąd pewność, że nowy bank się zgodzi się na sprzedaż jednego mieszkania?

  • zecik7 napisał(a) komentarz datowany na 2014/03/18 14:15:03:

    Sporo jest niewiadomych dot zdolności kredytowej Klientów. Kredyt gotówkowy znacząco obniżył Ich zdolność kredytową ( jest droższy od hipotecznego i na krótszy termin ).

    Poza tym jak sami Klienci napisali: dali dodatkowe zabezpieczenie aby obniżyć cenę , a co za tym idzie koszt kredytu.

    Co mogą teraz zrobić ?

    A: zaproponować , że sprzedają mieszkanie cała kwota ze sprzedaży będzie przekazana na spłatę zobowiązań i ew nadpłatę posiadanego kredytu.

    B: przeniesienie zobowiązań ( konsolidacja ) nie koniecznie musi być tańszym rozwiązaniem w długim terminie, napewno jednak zmniejszy się rata

    C: może pojawić się trzeci kredytobiorca , który poprawi zdolność kredytową, wówczas być może wystarczy jedna nieruchomość, a zwolnienie "poręczyciela" nastąpiło by po zbyciu nieruchomości mniejszej i spłacie zobowiązań ( czyli udokumentowaniu przed bankiem zdolności kredytowej 2ch kredytobiorców).

    D: znalezienie Banku, który zgodzi się na transakcję wiązaną : przeniesienie zobowiązania na większej nieruchomości ( 530 k pln) ; przy jednoczesnej zgodzie ze str Nordea na zwolnienie zabezpieczenia po spłacie zobowiązania, potrzebne nowym nabywcom mniejszej nieruchomości , do uwolnienia hipoteki; przy jednoczesnej zgodzie z "nowego" banku na uruchomienie kredytu nowego ( całkowita spłata zobowiązania w Nordea ) i warunek dostarczenia potwierdzeń o spłacie zobowiązania gotówkowego i KK w terminie 30 dni ; przy jednoczesnej zgodzie nabywców mniejszej nieruchomości na takie ryzyko ... karkołomne , ale wykonalne.

    Opcja C , może okazać się najbardziej "rabialną".

    Natomiast warunki kredytu wcale nie muszą być lepsze, pojawić się może koszt ubezpieczenia niskiego wkładu, koszt ubezpieczeń, produktów około kredytowych, oraz marży :(

    Przydałby się dobry Doradca :)

Dodaj komentarz

Wyszukiwarka

Kanał informacyjny

Maciej Samcik

Od 1997 r. dziennikarz ekonomiczny „Gazety Wyborczej”. Specjalizuje się w tematyce finansowej. Pisze o bankach, giełdzie, funduszach inwestycyjnych oraz finansach osobistych. Autor i współautor poradników o oszczędzaniu, rankingów i konkursów giełdowych.
Laureat prestiżowych nagród dziennikarskich, w tym nagrody „Grand Press”.
Pochodzi z Poznania. Z wykształcenia ekonomista, absolwent Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.


użytkowników on-line