Subiektywnie o finansach

Blog Macieja Samcika, długoletniego dziennikarza ekonomicznego Gazety Wyborczej . O finansach małych i dużych. Mnóstwo ciekawostek na temat pieniędzy. Wiadomości ważne dla domowego budżetu. Porady finansowe i recenzje reklam instytucji finansowych.

Wpis

wtorek, 08 lipca 2014

Czego nauczy nas katastrofa klientów Ganta, czyli jak dobrze kupić dziurę w ziemi?

Upadek Ganta, trzeciego największego pod względem liczby sprzedawanych mieszkań dewelopera w Polsce, dobitnie pokazuje jak poważną i w gruncie rzeczy ryzykowną decyzją jest zakup mieszkania od dewelopera. A w szczególności - zakup mieszkania, które jeszcze nie istnieje. Jak widać na załączonym obrazku nie ma znaczenia czy firma jest znana, czy dopiero wchodzi na rynek, ani to czy jest duża, czy mała. Ryzyko wpadki, która zaważy na całym naszym finansowym życiu, zawsze przy takiej decyzji będzie nam towarzyszyło. A przecież dla większości z nas kupno mieszkania to najpoważniejsza decyzja finansowa w życiu, przeważnie połączona też z największym kredytem, który przyjdzie spłacać przez 25-30 lat i będzie kosztował w odsetkach co najmniej drugie tyle, ile od banku pożyczamy. W wielu przypadkach łatwiej dostać rozwód z żoną lub mężem, niż rozstać się z mieszkaniem kupionym na kredyt.

W poniedziałek sąd ogłosił likwidację firmy Gant, przybijając ostatni gwóźdź do trumny wszystkich, którzy jej zaufali. A więc kilkuset rodzinom, które wpłaciły pieniądze na mieszkania dopiero budowane i tych, które wprowadziły się do mieszkań, ale nie podpisały jeszcze aktów notarialnych, przenoszących własność lokalu z dewelopera na nich (będą pewnie spłacać kredyty zaciągnięte przez Ganta). Pieniędzy nie odzyska 2500 inwestorów, którzy ulokowali pieniądze w obligacjach Ganta. Czy można było tego uniknąć? Kto czytał dobre blogi finansowe, mógł nabrać przynajmniej pewnych wątpliwości. W sierpniu 2012 r. pisałem w blogu krytycznie o obligacjach, które emitowała firma, płacąc aż 11% w skali roku i mamiąc bardzo fajnymi zachętami.

Czytaj też: "Mieszkania drożeją? Litości" - wyznania wkurzonego blogera

Nie miałem prawa wówczas przesądzać, że Gant zostanie bankrutem (bo przecież jego historia wcale nie musiała się tak skończyć), ale bez ogródek pisałem, że ryzyko takiego scenariusza jest mocno wpisane w oprocentowanie obligacji, a oferowane przez firmę zabezpieczenie papierów jest palcem na wodzie pisane, choć na pierwszy rzut oka wygląda atrakcyjnie (aktywa przewyższające dwukrotnie wartość obligacji). Zapalałem w głowach czytelników żółte światło tak, jak w przypadku Amber Gold, o którym po raz pierwszy było w blogu na dwa lata przed katastrofą, czy o podobnej firmie Finroyal, nie mówiąc już o kilku innych szemranych biznesach, które po publikacji w blogu trafiały na czarną listę Komisji Nadzoru Finansowego. We wrześniu 2012 r. mój redakcyjny kolega z "Wyborczej", Marcin Kaczmarczyk, napisał w swoim blogu tekst "Gant - deweloper nad przepaścią" - w którym recenzował sytuację firmy oraz jej dziwne zachowanie. Firma wówczas zagroziła mu procesem sądowym. Kto był ostrożny, mógł te teksty znaleźć i nabrać wątpliwości. Teraz mleko się rozlało. Czego nas powinna nauczyć ta historia?

Nie kupujemy dziury w ziemi (albo kupujemy ją tanio ;-)). Mieszkania, które istnieją jeszcze tylko na papierze, zwykle są tańsze, niż te, które występują już w realu (oczywiście porównując bardzo podobne metraże, standard i lokalizację). Firma deweloperska sprzedaje je taniej, żeby pokazać z banku, który ją finansuje, że deal jest niezagrożony i mieszkania się sprzedadzą. Dorzuca w gratisie garaż, miejsce parkingowe, piwnicę, ogródek... Nie mówię, żeby takich mieszkań nie kupować. Większość deweloperów jednak nie plajtuje, a kupując dziurę w ziemi mamy zagwarantowaną nie tylko dobrą cenę, ale i znacznie większy wybór - możemy decydować się na dowolną dziurę w ziemi z całej oferty dewelopera ;-). Jeśli oferta jest atrakcyjna, to po zbudowaniu mieszkań zostaną same "spady". Jeśli jednak zdecydujemy się na zakup dziury w ziemi, to zawsze żądamy opustu w cenie. Nasze ryzyko jest dość poważne, jesteśmy de facto współinwestorem, więc firma powinna nam za to "zapłacić". Ale najpewniejszy jest zwykle zakup czegoś, co wyszło już z etapu, w którym było tylko dziurą w ziemi. Kurczę, w dużym miastach w gotowych mieszkaniach można przebierać, jak w ulęgałkach, to już nie te czasy, kiedy na rynku do kupienia były wyłącznie dziury w ziemi...

Zanim  kupimy dziurę w ziemi, zasięgamy języka u... budowlańców. Oczywiście warto zapłacić parę złotych i sprawdzić naszego dewelopera w rejestrach długów (są ich aż trzy, KRD, ERIF i Infomonitor, najwięcej danych o deweloperach ma prawdopodobnie KRD), ale oczywiście jeśli dewelopera nie ma w żadnym, to wcale nie oznacza, że za niedługo nie zbankrutuje). Warto włączyć przeglądarkę internetową i sprawdzić jaki track-record ma nasz deweloper - ile mieszkań wybudował, w jakim tempie powstawały i czy nie było opóźnień (bo te mogą świadczyć o kłopotach z płynnością). Warto sprawdzić po ile nasz deweloper pożycza pieniądze. Jeśli emituje wysoko oprocentowane obligacje (powyżej 9-10% w skali roku), to prawdopodobnie żaden bank nie chce mu już pożyczać, więc szuka jeleni na mieście. Dlaczego ich szuka? No i wreszcie - idziemy na budowę i rozmawiamy z budowlańcami. Nie ma lepszego źródła informacji, niż ludzie, którzy pracują dla danego dewelopera. Jeśli na placu są pracownicy dopiero co zatrudnieni (duża rotacja - podejrzana), ewentualnie dowiemy się, że deweloper nie płaci w terminie, a na budowie jest nieopisany bałagan - powinno nam się zapalić żółte światło w głowie.

Wybieramy dziury w ziemi z rachunkiem powierniczym. Zamkniętym. Niedawno opisywałem w blogu niewesołą sytuację czytelniczki, która kupiła u dewelopera gniazdko na osiedlu loftów w Żyrardowie. Klientka zaciągnęła na zapłatę kredyt w banku, a bank miał przelewać pieniądze transzami, wraz z postępami w budowie. No i skończyło się tak, że bank przelał 90% pieniędzy, deweloper splajtował, a bank przyszedł po pieniądze do kogo? Oczywiście do klientki. Wniosek? Jeśli nie kupujemy mieszkania na rynku wtórnym, albo na pierwotnym, lecz już gotowego, to wybieramy oferty, które są powiązane z tzw. rachunkiem powierniczym. I to z rachunkiem w formie zamkniętej. Pieniądze płacimy wówczas w ratach, ale nie na konto dewelopera, tylko do banku. Bank te pieniądze trzyma i nie wypłaci deweloperowi ani grosza, dopóki my nie odbierzemy kluczy do naszego mieszkania. Oczywiście to oznacza, że nasze mieszkanie będzie droższe, bo deweloper finansuje budowę nie naszymi wpłatami, lecz kredytem bankowym (a te dla deweloperów generalnie nie są tanie).  Mój redakcyjny kolega Marek Wielgo - autor blogu o tematyce mieszkaniowej - twierdzi, że dziś większość renomowanych deweloperów nie ma problemu z takim właśnie ustawieniem transakcji - że pieniądze bank wypłaci dopiero w momencie, kiedy dziura w ziemi przestanie nią być. Tradycyjnie zapraszam Was do zgłaszania własnych pomysłów na to jak dobrze kupić dziurę w ziemi. Komentujcie i podrzucajcie luźne myśli oraz zwarte spostrzeżenia ;-)

Szczegóły wpisu

Tagi:
brak
Autor(ka):
maciek.samcik
Czas publikacji:
wtorek, 08 lipca 2014 14:48

Polecane wpisy

Trackback

Komentarze

Dodaj komentarz

  • p_g_mail2 napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 16:16:09:

    "Jeśli emituje wysoko oprocentowane obligacje (powyżej 9-10% w skali roku), to prawdopodobnie żaden bank nie chce mu już pożyczać, więc szuka jeleni na mieście."

    Zwlaszcza w 2012 roku to nie bylo az tak wysokie oprocentowanie, nawet obecnie nie jest przesadnie wysokie - lokata, przynajmniej w teorii jest bez ryzyka w BFG, na obligacjach korporacyjnych wazniejsze sa zabezpieczenia.

    To co powinno odrzucac inwestorow od tej firmy to zabezpieczenia, ktore byly dosc dziwne w ich ofercie.

    Druga kwestia jest cena - jesli ktos, jak ta spolka, mial przesadnie wygorowane ceny za mieszkania(wg. podobno chocby swoich pracownikow), zreszta wystarczy spojrzec. To z duza doza prawdopodobienstwa ich nie sprzeda, zwlaszcza w relatywnie biednym kraju. Brak sprzedazy oznacza brak pieniedzy na splate i refinansowanie kolejnymi dlugami.

  • theborys napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 16:24:14:

    Może w kontrolę stanu finansów deweloperów powinien wejść również bank, jako strona w umowie o kupnie mieszkania. Skoro instytucje finansowe są w stanie poświęcić dużo czasu i energii na to aby prześwietlić kredytobiorce indywidualnego (wliczając w to perspektywiczny charakter wykonywanego przez niego zawodu!) mogą chyba również jej skrawek poświecić na to aby sprawdzić inwestora? Mają ku temu instrumenty - wiedzę, doświadczenie, środki etc. Niestety póki ustawodawca nie uczni ich współodpowiedzialnym nie ma szans na to by wykazały one (w ramach samoregulacji?) inicjatywę w tym kierunku.

  • ukrainian-antonov napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 17:00:39:

    A co jeśli developer nie chce finansować inwestycji za pośrednictwem rachunku powierniczego zamkniętego, a w grę wchodzi jedynie rachunek otwarty?

  • gosiaoszczedza.blogspot.com napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 17:14:27:

    Kupowanie dziury w ziemi niesie zawsze za sobą ryzyko. Trzeba kalkulować czy ryzyko "opłaca się" w stosunku do oszczędności. Przykre to, ale prawdziwe. Niestety nie wszyscy zdają się dobrze przemyśleć największą transakcję finansową w swoim życiu. Kwestia edukacji finansowej, a raczej jej braku...

  • mat089 napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 17:14:52:

    Niedługo 9% rząd będzie płaciłza swoje obligacje. Powód? NBP będzie mógł skupować obligacje rządowe, czyli mówiąc krótko - zacznie drukować polskie złote. Takie posunięcie doprowadzi jedynie do hiperinflacji, jak w latach 80. Nic z tego dobrego nie wyniknie. Ale przecież politycy chcą dla obywateli jak najlepiej. Jako rozwinięcie tematu polecam independenttrader.pl/239,czas_zaczac_dodruk_zlotowek.html

  • majowy.wirus napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 18:40:37:

    "Może w kontrolę stanu finansów deweloperów powinien wejść również bank, jako strona w umowie o kupnie mieszkania. "

    Bank nie jest stroną umowy kupna mieszkania. Bank jest stroną umowy kredytu, który jest udzielany nabywcy mieszkania. Skoro to nabywca mieszkania ma spłacać kredyt, to dlaczego bank ma badać kondycję dewelopera? Z majątku dewelopera i tak nie będzie mógł ściągnąć ani złotówki.

    "A co jeśli developer nie chce finansować inwestycji za pośrednictwem rachunku powierniczego zamkniętego, a w grę wchodzi jedynie rachunek otwarty? "

    Najpierw próbujesz negocjacji a jeśli deweloper nie daje się przekonać, musisz podjąć decyzję: ryzykować czy szukać innego dewelopera.

  • postrachszyszek napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/08 21:11:52:

    Sam kupiłem mieszkanie... w gotowym bloku.
    Jedyną wersją na posiadanie dziury w ziemi, jest jej wykonanie.

  • lkuziem napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/09 09:56:02:

    sam kupiłem gotowe mieszkanie, ale nie będę z zadowoleniem po tych jeździł, którzy kupili "dziurę w ziemi". Można powiedzieć, że statystycznie to my, kupujący gotowe, się sfrajerzyliśmy, bo jednak zdecydowana większość tych dziur potem staje się mieszkaniami. Możecie wybrać wykończenie, umieścić ścianki działowe no i jest taniej. Poza tym czy to źle, że ktoś szuka tańszych okazji? Dla mnie to raczej zaleta, w przeciwieństwie do rozrzutności.
    Ryzyko jest większe, to fakt... dlatego ja przepłaciłem i kupiłem gotowe.

  • aldarel napisał(a) komentarz datowany na 2014/07/11 08:00:56:

    W lutym tego roku kupiłem niewielkie mieszkanie (46m2) na Warszawskim Bemowie, a dokładnie na osiedlu Górczewska. Rynek wtórny, 5300/m2, dwa pokoje + oddzielna kuchnia i balkon. Piętro 2/3. Moim zdaniem trochę przepłaciłem ale nie miałem już siły czekać chociaż wiem, że ceny mieszkań będą lecieć w dół niczym akcje deweloperów.

Dodaj komentarz

Wyszukiwarka

Kanał informacyjny