Subiektywnie o finansach

Blog Macieja Samcika, długoletniego dziennikarza ekonomicznego Gazety Wyborczej . O finansach małych i dużych. Mnóstwo ciekawostek na temat pieniędzy. Wiadomości ważne dla domowego budżetu. Porady finansowe i recenzje reklam instytucji finansowych.

Wpis

niedziela, 08 marca 2015

Miniratka nie podnieca, ceny w promocji jeszcze za wysokie. Co się dzieje w hipotekach?

hipoteki_2014_11Dziś w blogu kilka słów podsumowania na temat naszych hipotecznych długów. Związek Banków Polskich niedawno opublikował ciekawy raport, z którego wynika, że nasze hipoteczne zadłużenie przekroczyło właśnie 350 mld zł (z czego jakieś 150 mld zł to wartość kredytów we frankach szwajcarskich), zaś liczba umów kredytowych (czyli w uproszczeniu liczba zadłużonych pod hipotekę osób/rodzin) wynosi dokładnie 1.860.530. W całym zeszłym roku liczba szczęśliwców zadłużonych pod hipotekę wzrosła o 40.000. To rekordowo mało, bo w 2013 r. wzrost liczby zadłużonych wyniósł 90.000 osób/rodzin, w 2011 r. było to równe 100.000 osób/rodzin, a jeszcze rok wcześniej - prawie 180.000. Słowem - wzrost kredytów hipotecznych jest najwolniejszy od bardzo dawna. Oczywiście nie znaczy to, że bankowcy się nudzą - kwartalnie udzielali w 2014 r. między 40.000, a 45.000 nowych kredytów, ale niewiele mniej było umów LTVhipoteki2014wygaszanych (poza tym część nowo udzielanych kredytów jest refinansowaniem innych kredytów). Łącznie banki udzieliły w zeszłym roku 174.000 nowych kredytów hipotecznych. o wartości 36,8 mld zł. Rok wcześniej było mniej więcej tyle samo, ale dwa lata temu - 200.000, a w latach 2010-2011 - po 230.000.

Średni nowo udzielony kredyt hipoteczny wart jest dziś 209.000 zł. Tylko nieco ponad 22% wszystkich nowych kredytów ma wartość powyżej 300.000 zł. Jeśli tyle pożyczyliście, to czujcie się wyróżnieni ;-). Połowa kredytów ma wartość LTV wynoszącą powyżej 80% (niestety nie wiemy jaka część z nich to kredyty z LTV nie tylko powyżej 80%, ale i powyżej 90%, czyli od stycznia już zabronione przez nadzór). Wygląda na to, że więcej, niż co czwarty kredyt hipoteczny jest udzielany na zakup mieszkania lub domu w Warszawie. 63% kredytów jest udzielanych na 25-35 lat, tylko co czwarty na 15-25 lat, a raptem 10% na okres krótszy, niż 15 lat.

warszawahipoteki2014

Wiecie co jest ciekawe? Że ten stosunkowo niewielki wzrost liczby osób z kredytem hipotecznym mamy w czasie warunków wyjątkowo sprzyjających zadłużaniu się. Ceny nieruchomości w całym 2014 r. wzrosły, ale tylko symbolicznie - o 1,1% i są wciąż o około 20% niższe, niż w szczycie boomu kredytowego w 2007 r....

hipotekiceny_mieszka

...realne dochody przeciętnej rodziny wzrosły w przeciągu roku o 3%, rząd uruchomił program "Mieszkanie dla Młodych", a cena standardowego kredytu hipotecznego spadła z 4,4% do 3,9%. Spadła pomimo wzrostu marż kredytowych, które w styczniu zeszłego roku wynosiły dla nowych kredytów średnio 1,66%, a teraz już 1,8%. I pewnie będą dalej szły w górę, przynajmniej dla kredytów z niskim wkładem własnym. Przy czym klient mający 25% wkładu własnego dostanie kredyt z marżą o 0,2-0,3% mniejszą, niż ten, który ma jedynie 10% wkładu własnego. Niedawno opisywałem historię klienta, który chwycił bank mocno za cojones i nie puszczał tak długo, aż wywalczył marżę jeszcze duuuużo niższą od tych, o których tutaj czytacie. Bierzcie przykład :-)

A poniżej macie ciekawy wykres ze spadkiem ceny pieniądza w Polsce w ostatnich 20 latach. Dodając do tej ceny 1-3% marży banku otrzymujemy finalną cenę kredytu. Po prawej stronie widzicie wpływ oprocentowania - czyli właśnie tej ceny kredytu - na wysokość rat. Co by nie mówić - dziś jest tanio, choć oczywiście biorąc dziś kredyt hipoteczny trzeba brać pod uwagę, że za 5 lat będzie kosztował noe 4%, jak dziś, lecz np. 8%. A to oznacza kilkusetzłotowy wzrost każdej raty.

hipotekistopy_procentowe

Skoro tani kredyt i spadające ceny mieszkań nie kuszą nas do zakupu nowych mieszkań, to znaczy, że coś nie trybi (inna sprawa, że może są i dobre strony tego, że nie trybi, bo dzięki temu mniej osób wpadnie w pętlę kredytową :-)). Nie trybi albo z polityką kredytową banków, albo z naszymi nastrojami konsumenckimi, albo z naszymi zarobkami, albo z cenami nieruchomości. Albo ze wszystkim naraz ;-). Być może sytuacja, w której średnia pensja pozwala na zakup ledwie 0,5 m2 mieszkania powoduje, iż liczba osób, które stać na zakup własnego "m" (bez konieczności zaciągania kredytu stawiającego budżet domowy na krawędzi ryzyka) i jeszcze z tego "uprawnienia" nie skorzystały, powoli się wyczerpuje? To by oznaczało, że ceny mieszkań - cokolwiek by nam nie wmawiali deweloperzy, pośrednicy nieruchomościowi i analitycy bankowi - mają jeszcze miejsce do spadku.

Ja w ogóle mam wątpliwości, czy w długiej perspektywie mieszkanie może być dobrą lokatą kapitału. Nie w sensie wynajmu, bo to akurat przy tak niskich stopach, jak obecnie, nie jest zły interes. Myślę o lokacie kapitału w takim kontekście, że po 30 latach spłacania kredytu mam nieobciążoną nieruchomość, która jest tyle warta, że mogę ją sprzedać, kupić mniejszą i przynajmniej przez jakiś - stosunkowo długi - czas żyć z odsetek. W tekście Marka Wielgo w "Pieniądzach Ekstra" (czwartkowa "Wyborcza") wyczytałem, że GUS prognozuje, iż w perspektywie 20 lat ludności w Polsce ubędzie, np. w miastach - z 23,4 do 21,2 mln. Prawdopodobnie jedynie w Warszawie, Krakowie i Olsztynie liczba mieszkańców wzrośnie. Ale dla porównania, w Katowicach, Łodzi, Bydgoszczy czy Kielcach ma mieszkać w 2035 r. nawet o jedną piątą osób mniej niż obecnie. To wróżenie z fusów (GUS uwzględnił migracje, długość życia i płodność, czyli rzeczy, które trudno przewidywać), a nie bierze pod uwagę ewentualnych zmian na rynku pracy, stanu gospodarki w poszczególnych regionach kraju. Ale jeśli GUS ma rację, przynajmniej w niektórych miastach ceny nieruchomości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie, nieuchronnie będą spadały. Jak sądzicie? 

Szczegóły wpisu

Tagi:
brak
Kategoria:
Autor(ka):
maciek.samcik
Czas publikacji:
niedziela, 08 marca 2015 09:24

Polecane wpisy

Trackback

Komentarze

Dodaj komentarz

  • nerkofil napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 11:16:43:

    Przy prognozach warto wziąć pod uwagę, że mieszkania w Polsce są najdroższe w Europie w skali względnej (w stosunku pensja/m2) ale nawet porównując bezwzględnie, taniej bywa kupić mieszkanie w Berlinie, niż w Warszawie :) Tu widzę pierwszy potencjał spadku cen mieszkań.

    Drugi czynnik, to to, że rynek jest "kredytowo nasycony" - aż tak szybko rocznie nie wzrasta liczba ludzi ze zdolnością kredytową, jak by chcieli bankowcy nostalgicznie patrzący na historyczne wartości wykresu :) A nawet jeśli ktoś właśnie osiągnął zdolność swobodnego spłacania rat, to rozgląda się za mieszkaniem w Londynie, czy innym Dublinie, a nie w Warszawie :D

  • kaczan11 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 11:24:52:

    Ja uważam, że dzień dzisiejszy jest bardzo kiepski do zaciągania kredytu. Stopy procentowe niskie, za to marże rosną. Kredyt zaciągamy na kilkanaście (kilkadziesiąt lat). Najlepiej zaciągać, go kiedy marże są niskie a łączne raty w miarę wysokie. Wtedy spadek oprocentowania powoduje luz w budżecie, a nie jak zaciąganie kredytu w dołku z WIBOREM problem z płynnością.
    Państwo powinno zachęcać wszystkich do oszczędzania, kumulowania kapitału, a nie do bezmyślnego nabijania pieniędzy bankom i deweloperom.
    Jednak raczej będzie to problem - w Polsce ktoś kto nie ma mieszkania (a raczej pętli), jest uważany za obywatela drugiej kategorii. Dopóki myślenie się nie zmieni, to będziemy świadkami kolejnych kryzysów...

  • nerkofil napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 12:38:52:

    @kaczan11 : co do momentu zaciagania kredytu - masz calkowita racje.

    Jednak ja mam odwrotna sytuację: mam dwa mieszkania własnościowe (jednego się dorobiłem w czasach studenckich, drugie spłaciłem montując komputery ze złomu i wywożąc je do Chorwacji po Pierwszej Wojnie Jugosłowiańskiej :D)
    A trzecie, w którym mieszkam, wynajmuję ;-/ Gdybym dwóch poprzednich nie odnajmował, bujał bym się z nimi...

    IMHO, w dzisiejszych czasach mieszkanie własnościowe to jest kula u nogi i pętla na szyi. Moja siostrzenica była na stażu na Wyspach, teraz siedzi i studiuje w Stambule (wyższy poziom!) Myślicie że ona, albo moja córka, gdy dorośnie, będzie chciała mieszkać w Łodzi? :P Najwyżej do Poznania wleci na wakacje. Z jakiegoś miejsca na świecie, które za 20 lat będzie OŚRODKIEM finansów, technologii i biznesu. Dziś nawet nie wiem czy to nie będzie w jakiś Kapsztad czy inna Abudża.

    Czy jest sens zakredytowywać się do końca życia na mieszkanie, w którym i tak dzieci nie będą mieszkały, a i problem ze sprzedażą będzie tak przewartościowanej nieruchomości...

    Ale wiecie, to taka polska pokomunistyczna trauma - mam własnościowe a inni TYLKO spółdzielcze :) A czynszówka, nawet deweloperska, to szczyt obciachu w towarzystwie :)

  • jaichznam99 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 15:36:36:

    "Myślę o lokacie kapitału w takim kontekście, że po 30 latach spłacania kredytu mam nieobciążoną nieruchomość, która jest tyle warta, że mogę ją sprzedać, kupić mniejszą i przynajmniej przez jakiś - stosunkowo długi - czas żyć z odsetek."
    A jak będzie inflacja i zmniejszy siłę nabywczą kapitału i odsetek?
    Już tylko naiwny wierzy w wysokie wypracowane emerytury.
    Czy dzisiaj stać dwoje przecietnych emerytów na wynajęcie mieszkania?
    Mają zawyczaj komunalki, wykupione od gminy własne lub przekształcone ze spółdzielni - własnościowe. Czasami za duże na ich potrzeby ale i tak tańsze w utrzymaniu niż najem. I starsi ludzie nie chcą sie przprowadzac choćby na drugi nawet koniec ulicy.
    Przerażajaca perspektywa nie mieć na starość własnego kąta przy polskich emeryturach.

  • kardupel_nadenty napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 16:59:29:

    @nerkofil
    Co tam w Berlinie. A kto z wielkiego miasta chciałby mieszkac w innym wielkim miescie. Ceny apartamentów do 50m2 nad Morzem Czarnym w Bułgarii oscylują w cenach od 80-130tys PLN. To co sie dzieje wPolsce od dawna wali grubym wałem i sztucznym pompowaniem ceny przeciętnego (nawet bardzo przecietnego lokum).

  • nerkofil napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 17:17:09:

    @kardupel_nadenty: po dwóch fajnych kontraktach w Grecji (opłaciło się wziąć informatykowi w Polsce urlop bezpłatny) zamierzałem tam zakupić jakiś apartament nad morzem w cenie złomu. "Cóś mię tkło", nie kupiłem.

    W Hiszpanii do dziś developerzy się proszą o kupno mieszkań z kompletnym wyposażeniem, widokiem na morze i w cenie za m2 rodem z Białegostoku. Tylko jechać, zarabiać! Mając oczywiście gwarancję v pracy zdalnej...

    Ale, IMHO, cena "kwartiry" jest adekwatna do kosztów jej utrzymania, a nie "średniej z metra w regionie". Słowem, jak być polskim emerytem, to na Costa Blanca !!!

  • nerkofil napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 17:22:12:

    @kardupel_nadenty: a na moją emeryturę rozglądam się za niewielką (160m) willą na jednej z tajskich wysp. Też w cenach z Białegostoku, lecz w o wiele wyższym standardzie, przy "zerowych " cenach utrzymania. Oczywiście zerowa jest też możliwość zarobku tamże.

  • kojkojo napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 18:50:45:

    Ceny muszą spaść bo są chore. Obecnie rynek wtórny w zasadzie stoi. Młodzi jak już biorą kredyty w MDM to pompują kasę deweloperom. Najgorzej że mając świadomość napompowanych cen strach zrobić jakiś ruch z mieszkaniem (chyba że drogo sprzedać-> tylko komu ?) Lokatę i zarobek na nieruchomościach to mogą mieć ale ludzie bardzo bogaci, którzy kupują od komorników, którzy kupują za niewielkie pieniądze kamienice wraz z lokatorami itp.

  • kardupel_nadenty napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 19:06:57:

    @nerkofil
    Widzę, ze mamy podobny pogląd na pieniądz i sposób dorabiania się. Wektor i siła ta sama, tylko zwrot odwrotny ;-)
    Ja zacząłem od zdobycia emerytury ... z czystą premedytacją ... emerytura juz mnie nie martwi. Bo Jest. Urlopy tez mnie nie martwią :-)) "Kilkanascie" hektarów samozarabiającego lasu kupionego w czasach, gdy kazdy pukał w czoło takiemu jak ja, który chciał kupic, dzisiaj jest zyłą złota, bo z urzedu zostało objęte stanem rezerwatu przyrody (z niemałymi dopłatami z UE). Kilka działeczek w róznych kątach Polszy, agrogospodarstwo do remontu. I mieszkac jest gdzie. Wszystko w cenie gruzu bez jakiegokolwiek kredytu (z tego jestem najbardziej dumny, choc pokusa by wziąc bankowe pieniądze nie raz się pojawiła). Drobne usługi z serii "niemozliwe do zrobienia na przedwczoraj" z gatunku dekryptażu HDD (tudziez odzysku) pozwalają spokojnie zyc jak przysłowiowy pączuś w masełku ...
    A wracajac do Białegostoku, to ich ceny nie są juz tak aktualne. Teraz warto brac chałupy w Elblagu (mniejszym miescie, ale jeszcze miescie) ... a jeszcze lepiej na Warmii gospodarstwa powyzej 1ha (zerowy podatek od gruntu i budynków). Dzisiaj to gruz, bo bardzo wielu poległo na przemianach i do dzisiaj niejedno gospodarstwo mozna kupic za bezcen, z lekka odremontowac, kupic córce kucyka i jestes juz całym swiatem :-)
    A pracowac mozna chocby leżac w hamaku miedzy dwoma wisniami we własnym ogrodzie ...

  • samozlo0 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 21:33:18:

    @kaczan11 napisał: "
    Państwo powinno zachęcać wszystkich do oszczędzania, kumulowania kapitału.."
    Możesz uzasadnić dlaczego?

    Co Twoim zdaniem napędza gospodarkę - pieniądz w obrocie, czy pieniądz w "skarpecie"?

  • rakowek12 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/08 23:00:11:

    Analiza dla DAX i SP500:

    myalterfinance.blogspot.com/2015/03/sp500-i-dax.html#comment-form

  • z17 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/09 01:26:52:

    @ kurdupel_nadenty

    To jeszcze powiedz, jak jest fajnie, jak ci ktoś zetnie znienacka parę drzewek w tym lesie, a potem przyjdzie do domu decyzja na dużą bańkę za nielegalną wycinkę, która obciąża WŁAŚCICIELA LASU.

  • lkuziem napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/09 05:57:53:

    A ja bym się cieszył gdyby ilość i wielkość kredytów spadała. To jest produkt wysokiego ryzyka.

  • robert.skowronwp.pl napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/09 15:30:49:

    Czy ja wiem czy ta mini ratka takie wysokie ma % ??
    Na stronie kredythipotecznyforum.pl/forum/pozyczki-bankowe-opinie/pozyczka-z-mini-ratka-w-pko-bp-jakie-koszty-i-opinie/ sa opinie mini ratki i jakoś ludzie nie narzekają...
    Wręcz przeciwnie - sporo pozytywnych opinii

  • kardupel_nadenty napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/09 22:22:16:

    @z17
    Nie rozumiem problemu.
    Jak ktos mi ukradnie auto to zgłaszam problem na policję. Jeszcze nie słyszałem, by któryś własciciel auta odpowiadał za to, ze złodziej podczas ucieczki rozbił pół miasta skradzionym samochodem. To taka analogia do wyciętych drzewek.
    Jak ktos mi wytnie drzewka to UE odbierze mi dopłaty i tyle. Nie są od karania. Od karania w tym kraju w dalszym ciągu są sądy, a od scigania nielegalnych drwali policja.

  • arbiter8 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/09 23:09:53:

    cały czas mam wrażenie że banki podchodzą do klienta jak do kogoś kogo można praktycznie ze wszystkiego obrabować :)

  • z17 napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/10 00:36:04:

    @ kurdupel_nadenty

    Nie mieszkasz w tym lesie, tylko daleeeko hen tam. Nie wiesz o tym, że ktoś ściął drzewa i wywiózł je traktorem, bo niby skąd miałbyś wiedzieć. Więc nie składasz doniesienia na policję, bo nie jesteś świadomy, że coś ci ukradli. Za to odpowiednie państwowe służby notują fakt nielegalnej wycinki, obmierzają pniaki, liczą obwody wyciętych drzew i.... wyceniają. A taryfikator za to jest gruby. Dostajesz nakaz zapłaty poleconym do domu jak już jest za późno na cokolwiek.

    Sprawdzone, przećwiczone.

  • calafiore napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/11 17:00:13:

    Prognozuję, że deweloperzy w poszukiwaniu zysków przeniosą się do Warszawy to i tu stanieje choć rynek już jest nasycony, na mieszkanie w stolicy przypada zaledwie 1,8 osoby.

  • kredyt.pl napisał(a) komentarz datowany na 2015/03/26 13:44:22:

    bardzo ciekawa konkluzja Panie Macieju, jednak spadek będzie ledwo zauważalny prawdopodobnie...

Dodaj komentarz

Wyszukiwarka

Kanał informacyjny

Maciej Samcik

Od 1997 r. dziennikarz ekonomiczny „Gazety Wyborczej”. Specjalizuje się w tematyce finansowej. Pisze o bankach, giełdzie, funduszach inwestycyjnych oraz finansach osobistych. Autor i współautor poradników o oszczędzaniu, rankingów i konkursów giełdowych.
Laureat prestiżowych nagród dziennikarskich, w tym nagrody „Grand Press”.
Pochodzi z Poznania. Z wykształcenia ekonomista, absolwent Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.


użytkowników on-line