Subiektywnie o finansach

Blog Macieja Samcika, długoletniego dziennikarza ekonomicznego Gazety Wyborczej . O finansach małych i dużych. Mnóstwo ciekawostek na temat pieniędzy. Wiadomości ważne dla domowego budżetu. Porady finansowe i recenzje reklam instytucji finansowych.

Wpis

czwartek, 07 stycznia 2016

Czy najtańszy kredyt hipoteczny może okazać się... najdroższy? Tak bawią się z nami bankowcy

Kilka dni temu zmieniły się zasady gry dla osób, które mają w planach zaciągnięcie kredytu hipotecznego. O ile do tej pory minimalny wkład własny do takiego kredytu wynosił 10% wartości mieszkania, to od 1 stycznia wynosi już 15%. Dobra wiadomość jest taka, że klient nie musi tych dodatkowych 5% "organizować" w gotówce. Nadzór bankowy zezwolił na zastąpienie 5% brakujące wkładu własnego ubezpieczeniem. Nie zgodził się natomiast, by banki - a większość banków miała taki właśnie zamiar - do momentu osiągnięcia przez klientów wymaganego wkładu własnego naliczały po prostu wyższe marże kredytowe. To mógłby być nieco przyjaźniejszy dla klientów sposób "rozliczania się" z bankiem z podwyższonego ryzyka wynikającego z braku 15%-owego wkładu własnego. Ale z drugiej strony ubezpieczenie - od czasu, gdy nadzór wprowadził zakaz stosowania polis grupowych - daje klientowi dodatkową korzyść. W razie kłopotów ze spłatą rat kredytobiorca dostanie od ubezpieczyciela część kwoty potrzebnej do rozliczenia się z bankiem.

To nie koniec zmian w kredytach hipotecznych. Wizja wprowadzenia podatku bankowego powoduje, że bankowcy już zaczęli podwyższać marże kredytowe, więc niestety trzeba się spodziewać, że tak tanich kredytów, jak w ostatnich miesiącach, już nie będzie. Dochodzą mnie też słuchy, że szykuje się zaostrzenie warunków dotyczących dosprzedawania do kredytów hipotecznych produktów dodatkowych. Bankowcy będą chcieli "schować" więcej zysku, niż do tej pory, w prowizjach za konta, karty, albo prowizjach otrzymanych z tytułu sprzedaży kredytobiorcom różnych ubezpieczeń. No, słowem zrobi się trochę tak, jak jest już od dawna w kredytach gotówkowych - cena kredytu będzie mocno zamydlona, a porównanie dwóch podobnych na pierwszy rzut oka kredytów hipotecznych może przypominać zdobywanie doktoratu z finansów. A gdyby ktoś chciał się zabrać za ten doktorat, to tu jest podsumowanie w którym banku najłatwiej zdać :-))

kredythipo2015

Znajomy poprosił mnie niedawno, żebym pomógł mu wybrać najtańszy kredyt hipoteczny. Zgodnie z moją rekomendacją najpierw przeszedł się do dobrego doradcy finansowego, żeby ten sporządził mu krótką listę najkorzystniejszych ofert. Wyszło, że przy jego parametrach zarobkowych - nie pracuje na etacie, ale ma partnerkę "etatówkę" - oraz całkiem solidnym wkładzie własnym - przy wartości nieruchomości prawie 450.000 zł kredyt ma wynieść tylko 350.000 zł - w grę wchodzi Bank Millennium, Bank BPH oraz Eurobank. Kredyt jest planowany na 30 lat. Na pierwszy rzut oka najlepszą ofertę z finałowej trójki złożył Eurobank, który zaproponował marżę 1,6% marży powyżej stawki WIBOR 3M, zaś najgorszą - Bank Pekao, który zażyczył sobie aż 1,9%. Z wstępnego przeliczenia wartości zapłaconych rat wyszło, że mój znajomy przez 30 lat zapłaciłby Eurobankowi jakieś 205.000 zł odsetek, zaś gdyby pożyczył kasę w Banku Pekao - aż 227.000 zł. Oczywiście przy założeniu, że WIBOR 3M zawsze będzie wynosił 1,7% (jeśli w realu będzie wyższy, to fakt ten podbije koszt odsetek proporcjonalnie we wszystkich bankach). Aż 22.000 zł różnicy na korzyść najtańszego z "finałowej" trójki banku to sporo.

Sęk w tym, że każdy z banków zażyczył sobie jakiejś prowizji i zakupu dodatkowych produktów, których cenę też trzeba wliczyć w koszt kredytu (nawet jeśli produkty te dają klientowi jakieś dodatkowe korzyści). Zestaw tych produktów w każdym banku jest inny, ale ich katalog nie jest bardzo długi. Te produkty to: konto bankowe z obowiązkiem zapewniania wpływów i karta płatnicza do rachunku z obowiązkiem jej używania (pod tymi warunkami konto i plastik są za darmo, ale to duże uproszczenie, bo przecież nie wiadomo czy zawsze tak będzie), ubezpieczenie pomostowe pobierane do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości (obciążenie przejściowe, ale trzeba założyć, że będzie płacone np. przez rok), ubezpieczenie na życie obojga kredytobiorców wykupione w zaprzyjaźnionej z bankiem firmie (tak, tak, nawet na tym nasi kochani bankowcy chcą trochę zarobić), karta kredytowa (przeciętna "kredytówka" kosztuje 50 zł rocznie i znaczne trudniej uniknąć opłat, niż przy kartach debetowych), ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości (średnio 350 zł rocznie, niektóre banki chcą, żeby je kupić u "swojego" agenta, co może podbijać cenę takiej polisy).

Ile kosztuje kredyt po uwzględnieniu cross-sellu? W przypadku mojego znajomego i wytypowanych trzech banków jest... dziwnie. W Eurobanku zażyczyli sobie 7300 zł prowizji, opłacenia ubezpieczenia pomostowego (2900 zł rocznie), wykupienia w banku ubezpieczenia na życie, którego składki wyniosą ponad 1500 zł rocznie, konta z kartą debetową (załóżmy, że za darmo) oraz karty kredytowej (zakładam, że przez 30 lat będzie kosztowała 15.000 zł w opłatach za jej odnawianie). Łączny koszt kredytu w Eurobanku: 276.600 zł, czyli ponad 70.000 zł więcej, niż "gołe" odsetki. Cross-sell podbija więc koszt kredytu o prawie 25%. Weźmy Bank Millennium. Tu zażądali 6400 zł prowizji, ubezpieczenia pomostowego, które przez rok kosztowałoby 3600 zł, ubezpieczenia na życie, którego koszt przez 30 lat (założenie niezmienności składek) podsumowałem na 26.000 zł, konta osobistego i karty. Łączny koszt kredytu po uwzględnieniu cross-sellu wyniósł 256.000 zł (pod warunkiem, że konto i karta będą gratis).

Na koniec pozornie najdroższy bank, czyli Bank Pekao. Choć odsetek trzeba tu zapłacić aż o 22.000 zł więcej, niż np. w Eurobanku, to... okazuje się, że bank zwolniłby mojego znajomego z prowizji, za ubezpieczenie pomostowe wziąłby tylko 2500 zł w skali roku, nie chciałby "działki" od ubezpieczenia na życie, ale za to chciałby ubezpieczyć poprzez zaprzyjaźnioną firmą kredytowaną przez siebie nieruchomość. Zakładam, że składka wyniosłaby w skali 30 lat jakieś 10.500 zł. Wynik? Łączny koszt kredytu po uwzględnieniu sprzedaży wiązanej wychodzi jakieś 255.000 zł. Mniej, niż e Eurobanku i mniej, niż w Banku Millennium. A koszt samych produktów dodatkowych podbija łączną daninę płatną do banku o 12%.  Wychodzi więc na to, że kredyt pozornie najdroższy po doliczeniu cross-sellu może być najtańszy, a ten, który podobno kosztuje mało, tak naprawdę może przegrać rywalizację. Oczywiście: to wszystko są symulacje, które mogą się łatwo zmienić, jeśli zmienimy założenia. Bo np. konto bankowe i karta wcale nie muszą być darmowe, a gdyby się okazało, że trzeba za nie płacić np. 8 zł miesięcznie, to pojawia się 3000 zł nowych kosztów w skali całego kredytu. Karta kredytowa może być gratis, ale może kosztować też np.100 zł rocznie. Ubezpieczenie na życie też może kosztować coraz bardziej słono.

Rekomenduję mojemu znajomemu, żeby zapytał ile kosztowałby kredyt bez tych wszystkich dodatkowych rzeczy: kota,karty debetowej, karty kredytowej, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia mieszkania. Tak naprawdę tylko ubezpieczenie pomostowe jest nie do ominięcia, cała reszta to dodatki będące ukrytą prowizją. W konkretnym przypadku mojego znajomego dodatki (wszystko poza marżą i pomostowym) kosztują w skali 30 lat od 25.000 zł do 67.000 zł (w zależności od banku). Czyli realna marża kredytu w Eurobanku to 2,6%, a realna marża w Banku Millennium oraz w Banku Pekao to mniej więcej 2,3%. Gdyby któryś z tych banków dał kredyt bez żadnych produktów dodatkowych z marżą poniżej tych wartości - opłaci się wziąć "goły" kredyt, bez żadnych dodatków. Jeśli przymierzacie się do kredytu hipotecznego, to zachęcam Was do zrobienia podobnego rachunku.

JAK MIEĆ PIENIĄDZE NA OSZCZĘDZANIE? Jak z małych pieniędzy zbudować swój finansowy spadochron? Jak lokować pieniądze w erze niskich stóp procentowych? Jak uszyć pierwszy plan systematycznego oszczędzania i nie dać nabić się w butelkę przez pośredników? Osiem pomysłów dla twojego portfela podanych w lekkostrawnej formule obejrzyj na moim kanale w YouTube.

Szczegóły wpisu

Tagi:
brak
Kategoria:
Autor(ka):
maciek.samcik
Czas publikacji:
czwartek, 07 stycznia 2016 08:55

Polecane wpisy

Trackback

Komentarze

Dodaj komentarz

  • com.one napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 10:50:23:

    A konkretnie rata w PLN obecnie nadal jest dużo niższa niż rata analogicznego kredytu branego 10lat temu "we frankach".
    Warto przy okazji przypomnieć kto za cały frankowy bałagan jest odpowiedzialny. Gdy latem 2006 r Komisja Nadzoru Bankowego (poprzedniczka dzisiejszej KNF) wydała tzw rekomendację S, mającą na celu ograniczenie kredytów frankowych, Klub Parlamentarny PiS (wtedy partii rządzącej) zdecydowanie sprzeciwił się ograniczeniu kredytów frankowych.
    Krótko mówiąc- PiS namawiał banki do dawania kredytów frankowych, a ludzi do ich brania.
    Nic dziwnego że wobec takiego stanowiska rządzącej wówczas partii banki gwałtownie zwiększyły akcje kredytów frankowych (w latach 2006-2007 udzielono ok ćwierć mln kredytów frankowych, prawie połowy wszystkich kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przez Polaków we franku). Za problemy z kredytami frankowymi odpowiedzialny jest przede wszystkim PiS - warto o tym dziś pamiętać, gdy prezydent Duda wycofuje się ze swych obietnic.

  • grzes.nowicki napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 10:52:54:

    Bardzo lubię blog i chętnie go czytam. Tym razem chyba wkradła się nieścisłość.
    Coś się liczbowo nie zgadza, cytuję:
    1) karty kredytowej (zakładam, że przez 30 lat będzie kosztowała 15.000 zł w opłatach za jej odnawianie).
    2) przeciętna "kredytówka" kosztuje 50 zł rocznie
    30 lat x 50 zł opłat to około 1500zł.

  • mamchf napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 10:55:00:

    Wniosek jak zawsze ten sam - czytać, liczyć, porównywać.
    Kiedy wreszcie w szkołach gimnazjalnych i ponad- pojawią się zajęcia związane z finansami i ekonomią?
    Te co są w niektórych szkołach robione indywidualnie niestety sprowadzają się do pisania biznesplanów (!) na przedsięwzięcia, które nigdy nie zostaną zrealizowane.

  • robinchud1492 napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 12:10:50:

    Znajomy poprosił mnie niedawno, żebym pomógł mu wybrać najtańszy kredyt hipoteczny.
    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    i kto wygrał? ING czy mBank?

  • arfer napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 12:21:11:

    wybieranie banku hipotecznego z perspektywą, że kredyt będzie spłacany przez 30 lat w tym samym banku to absurd

    sugestia, by dziś brać kredyt mimo prowizji z nieco niższym oprocentowaniem, odbije się za kilka lat, a już absurdem do kwadratu jest wybór Pekao SA z prowizją za spłatę kredytu przez cały okres kredytowania (a więc także przy próbie refinansowania kredytu na dużo tańszy, spłacie z własnych środków i także przy sprzedaży mieszkania, bo i wówczas kredyt w całości jest spłacany).

    Ubezpieczenie - może i bank dodatkowo zarabia, proszę jednak redaktora o wskazanie ubezpieczenia na życie z rynku, które dla 20-25-30-letniego okresu jest tańsze niż ubezpieczenie do hipoteki. Nie dla 15-20 latka, ale dla 35-40-45-latka.

  • jakoszczedzic.pl napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 13:13:56:

    Dobrze, żeby wszyscy zdali sobie sprawę, że marża to nie wszystko. Z drugiej strony ubezpieczenie może być korzystne dla kredytobiorców (trzeba uważnie przejrzeć OWU).

    Znalazłem mały błąd w opłatach za kartę kredytową Eurobanku. Przez 30 lat zapłaci się 30 x 50 zł = 1,5 tys. zł a nie 15 tys. zł.

  • xemi91 napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 14:00:40:

    A mnie zastanawia wybór akurat tych trzech banków, które nie są wcale najtańsze na rynku. Wyliczył Pan, że koszt całkowity w Millennium to ok. 258tys. zł. Natomiast w BZ WBK, ING czy PKO BP koszty wychodzi w granicach 229tys. zł.

  • kmiarek napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 15:41:27:

    Przy kredycie na kilkaset tysięcy, na 30 lat różnica w sumarycznych kosztach kredytu wynosi poniżej 5 tys. złotych. Przy niepewnych i niedokładnych założeniach. Wniosek zatem może być tylko jeden: liczyć, bo banki wydają się mieć zróżnicowane oferty, a często wychodzi na to samo. Do tego nic o warunkach wcześniejszej spłaty (co też jest istotne, wszak niewiele osób będzie spłacało kredyt w jednym banku i to całe 30 lat.

    Wydaje się, że w zestawieniu warto byłoby umieścić PKO BP. Chociażby dlatego, że wobec właściciela banku i wprowadzonego podatku to ten bank ma być tym, który będzie starał się zapobiegać podwyżkom. Ale pewnie ten bank nie płaci Samcikowi...

  • jg46889 napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 17:14:23:

    Samcik wyraźnie napisał, że temu konkretnemu klientowi niepracującemu na etacie tylko trzy banki oferują kredyt (według doradcy kredytowego). A komentatorzy patafiany, nie potrafią czytać czarno na białym, tylko to drą ryja, że Samcik przekupiony. Wstyd!

  • arfer napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 17:52:01:

    widocznie wybrał albo niewłaściwego doradcę, albo coś tu nie gra - te 3 banki za wiele wspólnych cech nie mają, o ile np. w zakresie liczenia zdolności Millennium i Pekao wychodzą podobnie, o tyle Eurobank raczej w tej materii jest dość rygorystyczny, no i każdy z nich do super elastycznych nie należy, a i także są inne, które są albo tańsze (cokolwiek by brać pod uwagę), albo dają przy zbliżonych dochodach wyższą zdolność kredytową

    nie rozumiem paniki z kartą kredytową - tym bardziej, że banki wymagają np. 1 transakcji/m-c, albo 1/rok, albo np. na 300-500 zł / m-c, po prostu płacisz kredytówką zamiast kartą debetową, ustawiasz automatyczną spłatę karty na koniec okresu i po temacie. jeśli autor chce wmówić, że większość osób zaciągających hipo (a już tym bardziej Klienci mBanków itd) płaci gotówką, to gratuluję...

    o porównywaniu hipoteki tak, jakby był to 2-letni kredyt na pralkę (czyli sumą kosztów) nie wspomnę, bo to niedorzeczne

  • martinez76.live napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/07 22:14:18:

    @arfer

    niby dlaczego niedorzeczne? to kredyt na 2 lata uznajesz za stosowne porównać, a na 20 już nie?

    nie chcę się tu kłócić z Samcikiem ani pozować na znawcę, ale imo najważniejszym parametrem kredytu jest jednak marża. pozostałe warunki można ścierpieć, jakieś konto i tak trzeba mieć, od posiadania kredytówki jeszcze nikt nie umarł, gorzej z ubezpieczeniami, ale tu może by się dało coś ponegocjować. chyba że coś źle liczę? jak ci wzrośnie wibor do 5,0, to masz wedle tych przykładów oprocentowanie roczne 6,6 albo 6,9. wychodzi mi różnica 100 peelenów/m-c, ergo 1200 rocznie, to prawie ta kredytówka za 30 lat.

  • arafat111 napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/08 01:27:01:

    martinez76.live
    a jaka masz pewnosc,z e ta kredytowkaza 2 lata nie bedzie kosztowac 100zl miesiecznie? wplywu na stopy procentowe nie masz, zreszta o tyle samo zmienia sie koszty w kazdym banku,ale wiazac sie na 30lat kontem i karta, ktore nie wiadomo jak bedzie wygladalo to slaby deal...

  • therose napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/08 10:16:22:

    Ciekawych rzeczy się można tutaj u Ciebie dowiedzieć :)

  • jakas-nazwa napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/08 11:44:40:

    Obowiązkowe konta/karty to jakaś porażka. I bank może potem wprowadzić opłatę 100zł miesięcznie za konto i klient ma albo grzecznie płacić, albo spłacić cały kredyt. Ciekawi mnie, na ile da się wynegocjować stałe warunki za konto/kartę wpisane do umowy.

  • arfer napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/08 14:18:30:

    martinez76.live

    nie rozumiemy się - pisałem, że nie można porównywać kredytu na 30 lat tak, jakby miał być spłacany przez te 30 lat w tym samym banku i na tę samą nieruchomość, bo to niedorzeczność

    w obecnej sytuacji warto byłoby postawić na zerowe koszty początkowe (brak prowizji, fikcyjnych ubezpieczeń typu utrata pracy naliczanych procentowo od kwoty udzielonego kredytu) , brak prowizji za spłatę (refinansowanie) kredytu po jak najkrótszym okresie (3-5 latach), ograniczony cross-sell (także do okresu max. 3-5-letniego) i ew. dobre ubezpieczenie na życie (i naliczane miesięcznie, a nie za x lat z góry)

    dlaczego ? bo w obliczu podatku bankowego (który licząc spadek zysków banków, a więc spadek wpływów z CITu i spadek dywidendy z banków, gdzie skarb państwa jest udziałowcem pewnie za ?2-3-4 lata będzie wycofany, zwłaszcza, jeśli przy okazji spadnie finansowanie gospodarki) można się spodziewać, że obecne marże w przekroju iluś lat będą raczej tymi z wyższych (tym bardziej, że mamy ograniczenie z różnych powodów akcji kredytowej i niskie stopy procentowe) - a więc być może za ? kilka lat będzie można (z powodów odwrotnych) znaleźć bank z niższą marżą (tym bardziej, że czas będzie działał na korzyść kredytobiorcy - saldo kredytu będzie spadać, historia kredytowa się poprawiać, a dochody - choćby nominalne - rosnąć).

    kosztów z góry poniesionych Kowalski nigdy nie odzyska, a z drugiej strony - bank, który go skasował prowizją z góry i do 3-5 lat ogranicza możliwość spłaty nie pójdzie na rękę i nie obniży marży, bo niby dlaczego miałby to zrobić ? Ludzie zapominają, że banki są firmami, od których oczekuje się generowania zysków, a nie Caritasem, czy spółdzielnią.

  • magnez3 napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/08 15:12:17:

    dla zainteresowanych kredytem gotówkowym bankina6.oferty-kredytowe.pl/o/salechannel.php?idSaleChannel=460&idDistributor=25865

  • magnez3 napisał(a) komentarz datowany na 2016/01/13 23:07:47:

    dla zainteresowanych www.bankina6.oferty-kredytowe.pl/landing-page/kredyt-gotowkowy-dla-ciebie/?IDDistributor=25865

  • pozyczkasa.pl napisał(a) komentarz datowany na 2016/05/07 12:28:07:

    ciekawy wpis i zgodzę się z tym, że na kredyt trzeba patrzeć z 2 stron. Tak aby była jak najniższa marża ponieważ to ona w przeciągu 30lat generuje najwięcej odsetek. Jednak z drugiej strony niski cross-selling czyli produkty dodatkowe. Dopiero po zliczeniu wszystkiego jesteśmy w stanie ocenić i porównać dane oferty.

  • matigawel napisał(a) komentarz datowany na 2016/10/21 15:38:44:

    Według mnie opłaca się brać kredyty hipoteczne. Ja kupując mieszkanie od grupy CDF dostałem od nich również korzystne warunki kredytu hipotecznego i jestem zadowolony z obecnej sytuacji. nie biorą żadnych prowizji. Wiadomo, że nie ma to jak zakup za gotówkę. Ale wole spłacać swoja hipoteke niż dorabiac kogos innego

  • ostrowski62 napisał(a) komentarz datowany na 2017/01/09 16:18:04:

    Ciekawe jak w najbliższym czasie zmieni się proces udzielania kredytu hipotecznego. Chodzi przede wszystkim o to, że rząd chce tak zmienić prawo, aby pośrednik otrzymywał wynagrodzenie od kredytobiorcy, a nie od banku ;) z jednej strony klienci mogą uciec totalnie w afiliacyjne www. Z drugiej strony może się okazać, że banki dalej będą płacić pośrednikom (bo normalnych ludzi nie będzie na to stać), tylko z innym opisem na fakturze...

  • odczepcie_sie napisał(a) komentarz datowany na 2018/03/24 14:48:43:

    A bo to, widzicie, właśnie dlatego warto te kredyty dokładnie pod każdym kątem porównać, zanim podejmie się decyzję. Myślę, że porównywarki, takie jak direct.money.pl/kredytymieszkaniowe/ , to do tego dobre narzędzie. Od razu zaznaczmy, czego od kredytu oczekujemy - to chyba dobry sposób na uniknięcie pułapek.

  • sambolejro napisał(a) komentarz datowany na 2018/06/12 10:41:31:

    No cóż, różne są zagrywki banków, dlatego tak uważnie trzeba sprawdzać wszystkie oferty i czytać umowy. Tak jak ktoś tu wspomniał, można korzystać z porównywarek kredytów hipotecznych jak www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne by dokonać wstępnej symulacji i sprawdzić ile może wynosić rata do spłaty.

Dodaj komentarz

Wyszukiwarka

Kanał informacyjny

Maciej Samcik

Od 1997 r. dziennikarz ekonomiczny „Gazety Wyborczej”. Specjalizuje się w tematyce finansowej. Pisze o bankach, giełdzie, funduszach inwestycyjnych oraz finansach osobistych. Autor i współautor poradników o oszczędzaniu, rankingów i konkursów giełdowych.
Laureat prestiżowych nagród dziennikarskich, w tym nagrody „Grand Press”.
Pochodzi z Poznania. Z wykształcenia ekonomista, absolwent Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.


użytkowników on-line