Subiektywnie o finansach

Blog Macieja Samcika, długoletniego dziennikarza ekonomicznego Gazety Wyborczej . O finansach małych i dużych. Mnóstwo ciekawostek na temat pieniędzy. Wiadomości ważne dla domowego budżetu. Porady finansowe i recenzje reklam instytucji finansowych.

Wpis

piątek, 24 marca 2017

Mają centra handlowe i biurowce, obiecują 7% dywidendy. Czy warto wejść z nimi w spółkę?

Nie ma lepszego momentu na inwestowanie w nieruchomości na wynajem, niż niskie stopy procentowe i rosnąca inflacja. Nie bez powodu zamożni Polacy wydają dziś najwięcej w historii na zakupy nieruchomości za gotówkę, by zamienić żałośnie niskie odsetki od depozytów (średnio 1,4% rocznie) na coś pewniejszego. Nieruchomości nie są inwestycją, która zwraca się szybko, ale przy obecnych relacjach cczynszów do cen nieruchomości da się wycisnąć 6% zainwestowanego kapitału rocznie. Wada? Trzeba mieć większą gotówkę, a inwestycja jest niepłynna. Kto nie ma miliona, a chce zarabiać na nieruchomościach, teoretycznie mógłby pójść do funduszy inwestycyjnych lokujących w mieszkania lub galerie handlowe z myślą o wzroście ich wartości, ale... od tego odstraszają koszmarne fakapy z przeszłości. Przypomnę tylko żałosny los funduszy takich jak Arka Nieruchomości, czy BPH Nieruchomości. Te fundusze lokowały tak nieudolnie, że straciły furę pieniędzy klientów zamiast zarabiać.

Z myślą o zwykłych ciułaczach, którzy chcieliby odcinać kupony od czynszów płaconych przez sklepy galeriom handlowym, powstały REIT-y. To spółki zbierające kasę od ludzi, kupujące za nią biurowce albo galerie handlowe i zarabiające na czynszach. Taki REIT tym różni się od "normalnej" spółki, że nie handluje nieruchomościami na zasadzie "taniej kupić, drożej sprzedać", lecz zajmuje się wyłącznie zarządzaniem nimi. A wszystko co zarobi rozdaje swoim udziałowcom w formie dywidendy. Jeśli mam udziały REIT-u, to jestem pośrednio właścicicelem kawałka centrum handlowego i mam gwarancję, że raz w roku dostanę od tej własności "działkę". Ta gwarancja wynika ze specjalnej ustawy, która reguluje działalność REIT-ów. W Polsce taka ustawa dopiero jest przygotowywana, ale pierwsze "wyroby REIT-opodobne" już są. W zeszłym roku - bez sukcesu - chciała zebrać od nas pieniądze na inwestycje w centra handlowe pod wynajem spółka Reino Dywidenda Plus. Polacy uznali, że jest to zbyt ryzykowna inwestycja (m.in. ze względu na duże uzależnienie firmy od kilku nieruchomości i jej niewielkie gabaryty).

Czytaj też: Reino Dywidenda Plus, czyli jak być mikrokamienicznikiem?

Czytaj też: W BPH Dywidendowym prawie jak w banku. Wypłacił 4,7% "odsetek"

Tych wad nie ma druga spółka REIT-opodobna, której akcje możecie kupić jeszcze do poniedziałku - Griffin Premium RE. Sprzedaż trwa w biurach maklerskich BZ WBK, mBanku, Alior Banku oraz Banku Pekao i u niebankowego brokera Ipopema. Jedno jest pewne - udziałów starczy dla każdego, bo firma jest gotowa sprzedać nam akcje nawet za 730 mln zł (o ile będzie tylu chętnych). Podstawowy pakiet stanowią akcje nowej emisji za 130 mln zł (ta kasa ma służyć do nowych inwestycji nieruchomościowych), a reszta to papiery dotychczasowych udziałowców. Formalnie są nimi fundusze z Holandii, ale pośrednio kontrolowane przez globalny fundusz inwestycyjny Oaktree Capital Group. Jedna akcja będzie kosztowała maksymalnie 6,5 zł (ostateczną cenę poznamy w przyszłym tygodniu, ale trzeba się zapisać zakładając cenę maksymalną), zaś minimalny zapis to 20 akcji.

Griffin Premium RE jest dużo większym nieruchomościowym graczem, niż Reino. Firma zarządza dziewięcioma nieruchomościami o wartości ponad pół miliarda euro w pięciu miejscach w Polsce. Są to głównie biurowce, ale i galerie handlowe. W Warszawie firma jest właścicielem m.in. Hali Koszyki i Nordic Park oraz Philips House, a we Wrocławiu - jednego z największych centrów handlowych Renoma. W Katowicach ma Supersam, zaś w Krakowie i Łodzi biurowce Lubicz oraz Green Horizon. Łącznie z wynajmu powierzchni w tych obiektach Griffin zgarnia rocznie jakieś 34 mln euro. Firma do tej pory nie płaciła dywidendy, ale na okoliczność sprzedaży akcji spragnionym zysków z najmu Polakom - zadeklarowała, że 65% zysków operacyjnych (czyli głównie z najmu, ale też i z usług reklamowych) będzie przeznaczała na wypłaty w formie dywidendy. Griffin szacuje, że w tym roku (od drugiego do czwartego kwartału) do podziału na dywidendę pójdzie ok. 17,5 mln euro.

griffin1

To by oznaczało, że firma zamierza wypłacić na każdą ze 156 mln akcji (tyle ich będzie po nowej emisji - jeśli wszystko pójdzie dobrze, to obecni akcjonariusze zachowają ok. 40%-owy udział w akcjonariacie) po ok. 0,11 euro dywidendy za 2017 r. W przeliczeniu na naszą walutę będzie to jakieś 45-50 gr, co nie wygląda źle biorąc pod uwagę, że Griffin za jedną akcję chce wziąć w ofercie publicznej maksymalnie 6,5 zł. Wychodzi, że z zainwestowanych w każdą akcję złotówek przez rok da się wyjąć "duże" kilka procent dywidendy (w zależności od kursu euro jakieś 6-7%). A jeśli firmie się poszczęści, to w kolejnych latach nie powinno być gorzej, bo pieniądze z nowej emisji mają pójść na zakupy kolejnych nieruchomości - West Link we Wrocławiu (na to pójdzie 18 mln euro) oraz ćwiartki udziałów w trzech warszawskich biurowcach Beethovena i w inwestycji Browary (tu ma być tysiąc mieszkań i duża powierzchnia biurowa) - łącznie za 10 mln euro.

Wygląda to wszystko nieźle, ale oczywiście nie jest to gra bez ryzyka. Za 6,5 zł kupujemy 3,3 euro majątku "zamrożonego" w nieruchomościach z nadzieją, że po pierwsze wartość tej cegiełki nie spadnie, a z drugiej, że będzie ona "płaciła" systematycznie dywidendy. Ale konkurencja na nieruchomościowym rynku - zarówno jeśli chodzi o biurowce, centra handlowe, jak i biurowce - jest ogromna. Czynsze najmu w Polsce są niższe, niż gdzieniegdzie na Zachodzie, ale nie tak znowu dużo wyższe, niż u sąsiadów (u nas średnio 130 euro za metr, zaś we Francji - 190 euro, w Niemczech - 135 euro, w Czechach - 110 euro, a na Węgrzech - 70 euro). W dodatku buduje się na potęgę. W Warszawie jest 5 mln m2 powierzchni biurowej, z czego 15% jest nie wynajęte. A w budowie jest kolejne pół miliona metrów. We Wrocławiu jest 770.000 m2 powierzchni biurowych, a buduje się kolejncyh 220.000. W Krakowie jest 870.000 m2, a buduje się kolejnych 270.000 m2.

griffin2

To oznacza, że wcale nie jest powiedziane, że Griffin zawsze będzie miał wynajętych 100% powierzchni i że będzie mógł dyktować na tyle wysokie ceny, by wypłacać choćby te 0,11 euro dywidendy na akcję. Dziś stopa wynajęcia powierzchni wynosi w Griffin 85%, ale np. w Philips House albo w Hali Koszyki wynajęta jest tylko połowa powierzchni. Poza tym firma będzie wypłacała tylko 65% zysków z działalności operacyjnej na dywidendę, a więc każdy słabszy okres w działalności firmy uderzy w dywidendę. Drugim niepewnym punktem są przyszłe wyceny nieruchomości w Polsce. Ten rynek jest bardzo podatny na złą koniunkturę w gospodarce. Spójrzmy co dzieje się z cenami nieruchomości w Londynie po samej tylko zapowiedzi Brexitu - ceny poszły w dół o 20%. Na południu Europy ceny nieruchomości w czasie ostatniego kryzysu poszły w dół o 30-50%. Nawet jeśli dywidendy z Griffin będą płynąć, to nie byłoby dobrze, żeby zyski z tego tytułu zostały "zjedzone" dużym i trwałym zjazdem wartości "cegiełek" (dziś wspomniane 3,3 euro aktywów przypadających na akcję licząc już z nową emisją).

Czytaj też: Idą wielkie zmiany dla naszych oszczędności! Jak się przygotować?

Czytaj: Śpię spokojnie i staram się wykręcić trzy razy tyle, co z lokaty bankowej. Jak?

No i wreszcie trzeba pamiętać, że nieruchomości to długa inwestycja, obliczona na różne czasy. Stopy procentowe dziś są niskie i zyski z wynajmu nieruchomości są atrakcyjne, co z kolei podbija popyt na nie i ceny. Gdy stopy procentowe pójdą w górę, popyt na nieruchomości spadnie i może się okazać, że to, co dziś kupujemy za 6,5 zł od "cegiełki" jest warte mniej. Z drugiej jednak strony nie ma dwóch zdań, że w długiej perspektywie posiadanie kawałka majątku - obojętnie czy będzie to mieszkanie, udział w firmie coś wytwarzającej, fragment biurowca lub centrum handlowego - może być zabezpieczeniem przed ewentualnym spadkiem wartości polskiej waluty, co uderzyłoby bezpośrednio w oszczędzających, którzy mają pieniądze tylko w banku. Tu mamy aktywa wyceniane w euro, a więc odporne na ewentualną dewaluację złotego wynikającą ze złym zarządzaniem i przekredytowaniem Polski. Jest to więc ciekawy pomysł na ulokowanie kapitału, ale jednak wiążący się z pewnym ryzykiem. Jak w życiu ;-). Macie cały weekend żeby to wszystko rozważyć, ale w poniedziałek będzie już ostatni moment, by ewentualnie udać się do biura maklerskiego i złożyć zlecenie (uwaga: w ten poniedziałek na koncie powinniście już mieć przygotowane pieniądze, bo nie każde biuro maklerskie zaksięguje w ciągu jednego dnia przelew z innego banku).

Szczegóły wpisu

Tagi:
brak
Kategoria:
Autor(ka):
maciek.samcik
Czas publikacji:
piątek, 24 marca 2017 13:54

Polecane wpisy

Trackback

Komentarze

Dodaj komentarz

  • polskabankowosc napisał(a) komentarz datowany na 2017/03/29 13:34:20:

    Jednak nie było tak dużo zainteresowania akcjami. Ostateczna cena 5,70 zł. Czyli dywidenda będzie jeszcze większa chyba. Dziwne to IMO niezłe IPO. Co innego Dino, które cieszy się większym zainteresowaniem.

  • marek_kon napisał(a) komentarz datowany na 2017/04/07 11:41:38:

    To ciekawa spółka o tyle, że pasywne inwestowanie w nieruchomości to bardzo dobre uzupełnienie długoterminowego portfela inwestycyjnego, a zazwyczaj trudno dostępne ze względu na wysoką cenę jednostkową (żeby kupić sobie np. mieszkanie na wynajem jako dywersyfikacja portfela, to musi być on naprawdę bardzo duży).
    Szkoda tylko, że konieczna jest tak gimnastyka ze spółką holenderską - trochę osłabia to atrakcyjność dla zwykłego inwestora.

Dodaj komentarz

Wyszukiwarka

Kanał informacyjny

Maciej Samcik

Od 1997 r. dziennikarz ekonomiczny „Gazety Wyborczej”. Specjalizuje się w tematyce finansowej. Pisze o bankach, giełdzie, funduszach inwestycyjnych oraz finansach osobistych. Autor i współautor poradników o oszczędzaniu, rankingów i konkursów giełdowych.
Laureat prestiżowych nagród dziennikarskich, w tym nagrody „Grand Press”.
Pochodzi z Poznania. Z wykształcenia ekonomista, absolwent Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.


użytkowników on-line